宮崎県宮崎市祇園２丁目６３番２外(宮崎神宮駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


94,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市祇園２丁目６３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市祇園２丁目６３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市祇園２丁目６３番２外
住居表示 
価格94,000円/㎡
交通施設、距離宮崎神宮、2,700m
地積360㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
前面道路の状況東15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅野道雅氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野道雅
価格94,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成傾向にある路線商業地であるが、比較的交通量が多く、未利用地があれば需要も見られることから、地価は下落幅が縮小している。
地域要因の将来予測当該地域は国道10号北側の県道沿線の店舗、営業所等が見られる路線商業地域である。店舗撤退、進出も見られ、未利用地については需要があることから、地価は下落幅縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内全域に形成された幹線道路沿線及びその周辺の商業地域が圏域である。需要者の中心は地縁関係の個人事業者が中心であるが、県内、県外資本の法人も見られる。未利用地は少なく、熟成傾向が見られる地域であるが、郊外型大型店舗進出もあって需要はやや停滞気味である。このような状況であるが、商況に変化は見られず、地価は下落幅が縮小傾向にある。求める取引価格はまちまちで中心となる価格帯を見出せない状況にある。
一般的要因景気は、一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調で、先行きも回復基調が続く見込みである。不動産市場も全般に堅調に推移している。

横山泰三氏による調査レポート

不動産鑑定士横山泰三
価格94,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因店舗等が建ち並ぶ幹線沿い商業地域であるが、商業地に対する需要は依然として減退傾向にあり、地価は下落幅は縮小したものの依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、当分の間は現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価水準は、車両通行量は多いものの需要は弱いが、底打ち感から下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市市街地の幹線沿いの路線商業地域。需要者の中心は、県内外の法人である。国富・綾方面への幹線であるという良好な立地条件であるが、広大な駐車場を有する郊外型店舗への顧客流出が顕著で、空店舗も目立つ状況にある。地域経済の低迷も相俟って商業地に対する需要は弱い状況にある。取引件数も少なく取引価格も取引事情を含みまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因宮崎市内では、地域経済の低迷により所得環境が改善していないため民間消費も低迷しており、商業地に対する需要は全般的に弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9265848
北緯 131度4096581

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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