宮崎県宮崎市下北方町横小路５８８９番(宮崎神宮駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,400円
2017年01月01日に行った宮崎県宮崎市下北方町横小路５８８９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮崎県宮崎市下北方町横小路５８８９番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宮崎神宮、2,100m |
| 地積 | 301㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅やアパートが混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
古清水賢一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 古清水賢一 |
|---|---|
| 価格 | 56,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、上記の一般的要因を反映し、地価は若干の上昇に転じている。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからある高台の住宅地域であり、地域要因に格段の変動要因は見られないものの、需要が改善し地価は僅かながら上昇へ転じている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宮崎市中心部北方の外延部に拡がる既成住宅地域である。需要者の中心は宮崎市居住者が大半を占める。当該地域は地域経済の低迷に伴い、地価は永らく下落傾向で推移してきたが、需要が改善し地価は僅かながら上昇へ転じている。土地は1，600万円∼1，800万円程度、新築の戸建ては3，000万円前後の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい材料もみられるが、個人消費及び生産等において弱い動きがある。 |
富永伸二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富永伸二 |
|---|---|
| 価格 | 56,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの住宅地域であり、特に目立った地域要因の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、古くからの住宅地域であり、地域要因の変化も特に認められない。街路条件がやや劣る地域であるが、地域としては比較的人気のある所であり、地価は横這い傾向から反転傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR日豊本線「宮崎神宮駅」の北西方に広がる住宅地域であり、需要者の中心は宮崎市及び近隣の居住者である。十分に集積しており、近隣地域内での目立った宅地供給はないものの、周辺地域では住宅分譲地の供給が散見され、需要は比較的底堅い。市場の中心価格帯は土地は300㎡程度で1，600万円前後、新築の戸建物件は3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | アベノミクス効果等により、株高、円安傾向が続いており、都市部の一部においては地価の反転傾向もあるが、地方経済は未だに軟調傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度9417223 北緯 131度4143017 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮崎県宮崎市祇園４丁目５５番１宮崎県宮崎市江平町３丁目１１６番２ほか１筆宮崎県宮崎市神宮町１１９番ほか１筆宮崎県宮崎市平和が丘北町１８番１１宮崎県宮崎市南花ケ島町３３８番２外宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外宮崎県宮崎市祇園２丁目１９番宮崎県宮崎市大塚町柳ケ迫３８３２番２宮崎県宮崎市波島１丁目１３４番外１筆宮崎県宮崎市大島町立野１４６３番５宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外宮崎県宮崎市祇園２丁目６３番２外
参考：近隣駅の地価相場
宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード