宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外(宮崎神宮駅・蓮ケ池駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,800円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外
住居表示 
価格38,800円/㎡
交通施設、距離宮崎神宮、3,000m
地積264㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺本文俊氏による調査レポート

不動産鑑定士寺本文俊
価格39,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域で、特筆すべき地域要因の変化は見られないが、県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。特筆すべき地域要因の変化は見られないが、県内における景気回復の遅れの影響等により、需要は少なく地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市の北部郊外に存する既成住宅地域の圏域である。需要者の中心は、市内居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。特筆すべき地域要因の変化は見られないが、県内における景気回復の遅れの影響等により、需要は弱含みで推移している。需要の中心は中古物件が大半を占め、1，500万円∼2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は一部に弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内の住宅地、商業地等の下落率についても緩和傾向にある。

黒木勇人氏による調査レポート

不動産鑑定士黒木勇人
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因県内景気回復の遅れに伴う住宅地取得意欲の鈍さや当該住宅団地から小中学校への通学路の悪さもあり、需要は低調で、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測宮崎市中心部の近郊に位置するの成熟した住宅団地であるが、地域内に特段の変動要因もなく、県内経済回復は遅れ、依然低調に推移していることから、需要の格別な増進は考え難く、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部近郊及び郊外のうち大淀川以北の住宅地域で、需要者は宮崎市居住者が大半を占める。成熟した住宅団地で、同一団地内での目立った宅地供給はないものの、未利用地が散見される一方、需要はやや低調で、需給バランスは軟調に推移している。土地は250㎡程度で1，000万円弱、新築の戸建物件は2，500万円程度が取引の中心。
一般的要因全国的な景気回復基調は、県内でも見られるものの、弱さが残り、全域への広がりには至らず、個人を中心とする住宅需要自体もやや低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度943578
北緯 131度4262618

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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