宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９(宮崎神宮駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


71,700円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,700円/㎡としました。

宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９
住居表示 
価格71,700円/㎡
交通施設、距離宮崎神宮、2,300m
地積2,000㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況幹線沿いに店舗、病院のほか農地も混在する地域
前面道路の状況北西16.0m市道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺本文俊氏による調査レポート

不動産鑑定士寺本文俊
価格71,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層店舗等を中心とする商業地域であるが、郊外型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は幹線沿いに、店舗、病院のほか農地も混在する地域である。郊外型大型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市に所在する幹線及び準幹線沿線に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心は、郊外型店舗を展開する法人事業者等が中心となっている。郊外型大型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、需要は弱含みで推移している。市内における商業地の取引は少なく、価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因景気は一部に弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内の住宅地、商業地等の下落率についても緩和傾向にある。

松元義武氏による調査レポート

不動産鑑定士松元義武
価格72,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長引く経済不況及び円安の影響を受け企業収益は低下し、商業地の新規需要は低迷している。
地域要因の将来予測当地域は市道沿いに飲食関連の店舗が連たんする路線商業地域であるが、円安の影響により輸入食材が値上がりしていることや店舗間競争の激化により商業収益の低下が懸念される。
市場の特性同一需給圏は宮崎市北部の幹線又は準幹線沿いに形成された路線商業地域。需要者はロードサイド事業を展開する法人事業者である。近隣地域内では長引く経済不況による経営不振や過当競争等から店舗を閉鎖する事業者もあり需要は弱含みである。そのため売買される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因アベノミクスによる経済効果は顕現化しておらず、県内経済の景気低迷及び経営者の高齢化等による商業地に対する需要の減退。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9336817
北緯 131度4376225

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福井県丹生郡越前町小曾原７４字西ノ道１２番１外福井県丹生郡越前町寺１４字村中１番１外宮崎県宮崎市祇園４丁目５５番１宮崎県宮崎市大字本郷南方字寺迫５１７５番６４宮崎県宮崎市吉村町天神前甲１４３番宮崎県宮崎市江平町３丁目１１６番２ほか１筆宮崎県宮崎市大島町長嶋６７番１宮崎県宮崎市神宮町１１９番ほか１筆宮崎県宮崎市吉村町浮之城甲８８番８宮崎県宮崎市曾師町７０番宮崎県宮崎市大和町１６２番宮崎県宮崎市下原町３６０番３宮崎県宮崎市江平中町１番１１宮崎県宮崎市南花ケ島町３３８番２外宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外宮崎県宮崎市波島２丁目４９７番宮崎県宮崎市源藤町字源藤８６６番２６外宮崎県宮崎市江平西１丁目４４番外宮崎県宮崎市大字柏原字柳町４４８番宮崎県宮崎市橘通東４丁目１９８番宮崎県宮崎市大字恒久字原池田４２６５番８外１筆宮崎県宮崎市大島町立野１４６３番５宮崎県宮崎市大工３丁目１８５番宮崎県宮崎市和知川原２丁目５２番１宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９宮崎県宮崎市新別府町堂前８３８番１

参考：近隣駅の地価相場

宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード