宮崎県宮崎市神宮東１丁目３２番２内(宮崎神宮駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


93,100円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市神宮東１丁目３２番２内(宮崎県宮崎市神宮東１−５−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,100円/㎡としました。

宮崎県宮崎市神宮東１丁目３２番２内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市神宮東１丁目３２番２内
住居表示神宮東１−５−２５
価格93,100円/㎡
交通施設、距離宮崎神宮、550m
地積506㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況東25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松元義武氏による調査レポート

不動産鑑定士松元義武
価格93,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長引く経済不況を受け、企業収益は低下し、商業地の新規需要は低迷している。
地域要因の将来予測当地域は低層の店舗・営業所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、接面道路が25mあることや容積率が 300％あること、市中心部から2．2㎞程度であること等から、今後マンション用地への移行が予測される。
市場の特性同一需給圏は宮崎市内中心部の幹線又は準幹線沿いに形成された路線商業地域。需要者はロードサイド事業を展開する法人事業者である。宮崎市内中心部の商業地域では長引く経済不況による経営不振や過当競争等から店舗を閉鎖する事業者もあり需要は弱含みである。そのため売買される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因アベノミクスによる経済効果は顕現化しておらず、県内経済の景気低迷及び経営者の高齢化等による商業地に対する需要の減退。

山口英之氏による調査レポート

不動産鑑定士山口英之
価格92,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いに位置しており通行量は多いものの、集客力は弱く、商業地需要は低迷しており、地価は弱含みの傾向にある。
地域要因の将来予測国道沿いに店舗等が連たんする商業地であるが、中心部からはやや離れており、車両の通行量は多いが、通過するだけのものが多く、繁華性は低いため、当面は弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね宮崎市内中心部に形成された商業地及びその周辺の幹線道路沿いに形成された商業地域。需要者の大半は地元個人及び法人事業主であるが、一部、資本力を有する大企業も見られる。商業収益性の低迷により地元事業者の商業地に対する購買意欲は低く、取引も少ない。また、規模等による総額の開差が大きいことから中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9340051
北緯 131度4282285

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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