大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３(塚本駅・姫島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


202,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３(大阪府大阪市西淀川区花川２−１５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を202,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３
住居表示花川２−１５−１６
価格202,000円/㎡
交通施設、距離塚本、840m
地積109㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北西5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田健治氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田健治
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。
地域要因の将来予測普通住宅地域として熟成しており、地域要因が変動する要因も特に見あたらず、今後も住宅地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の主たる範囲は西淀川区を中心に此花区・淀川区等隣接する地域の普通住宅地域。主たる需要者は当区の地縁関係者だが、JR東海道本線、阪神本線沿線のほか2009年（平成21年）3月に阪神なんば線が開通して奈良から神戸までつながったためその影響も認められる。近隣地域の区画・街路は整然としている。最寄り駅への接近性や環境条件は普通。市場での中心価格帯は新築戸建て住宅で3500万円前後。
一般的要因金融緩和とインバウンド効果により大阪中心部の地価は上昇傾向だが、西淀川区の住宅地域ではあまり影響はない。

辰己雅信氏による調査レポート

不動産鑑定士辰己雅信
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区整然とした住宅地域で、接近性、利便性が比較的優れており、区内における住宅地選好性は比較的高い。
地域要因の将来予測当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西淀川区及びその周辺区の住宅地域。需要者は当区内の居住者、地縁者を中心とし、他区部や周辺市域からの転入は比較的少ない。人口減少、高齢化の進行もあるが、住宅地としての熟成度は高く、JR東海道線だけでなく、JR東西線、阪神本線の最寄駅も徒歩圏にあり、需給は比較的安定している。平均的所得者層が需要の中心であることから、総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で、3000万円前半程度迄が需要の中心である。
一般的要因金融緩和による効果、地価の値頃感、少子高齢化による需要の減退等が相半ばするなか、当区における住宅地の選別化が進んでいる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7070351
北緯 135度4636655

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塚本駅(地価相場 247,000円/㎡)姫島駅(地価相場 194,000円/㎡)御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)淀川駅(地価相場 276,000円/㎡)海老江駅(地価相場 310,500円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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