大阪府大阪市西淀川区御幣島３丁目４番２(御幣島駅・千船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


167,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西淀川区御幣島３丁目４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西淀川区御幣島３丁目４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西淀川区御幣島３丁目４番２
住居表示 
価格167,000円/㎡
交通施設、距離御幣島、400m
地積672㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
前面道路の状況北西11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

辰己雅信氏による調査レポート

不動産鑑定士辰己雅信
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域を代表する大手企業の工場が取り壊され、工場集積性にやや陰りが見え始めている。
地域要因の将来予測中小規模工場のほか住宅も見られる工・住混在地域であるが、JR東西線の開通により、工場跡地にマンション、ミニ開発の戸建住宅が増えつつある。
市場の特性同一需給圏は、西淀川区を中心に大阪市内に存する工業地域及び工住混在地である。需要者は標準地周辺の大手企業の関連会社、工場経営者等が中心となるが、近隣地域周辺は駅に近接する立地条件等から、工場跡地にマンション、ミニ開発の戸建住宅の建設も見られ、マンション開発・戸建住宅開発を行う不動産業者等も含まれる。取引の中心価格帯は、規模のばらつき等もあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因景気は回復傾向にあるものの、アベノミクス効果の息切れ感等も感じられ、物流適地以外の工業地を取り巻く状況は相変わらず厳しい。

小倉康秀氏による調査レポート

不動産鑑定士小倉康秀
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場等のほか住宅も見られる地域であるが、徐々に住宅地が増加しつつある。
地域要因の将来予測住工混在地域であり、地域内に特に大きな地域変動要因はないが、徐々に住宅地へと推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西淀川区及び周辺区内の住工混在地域が圏域である。主な需要者は圏内に地縁性を有する事業者や法人、不動産開発業者等である。近隣地域は工場のほか、工場跡地に建売住宅が見られ、景気回復の兆しもあり、当該地域の不動産の需給動向は概ね横ばいで推移している。尚、取引の価格帯の幅が広範に亘るので市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気の回復等により、不動産需要も徐々に回復しつつある。西淀川区内の工業地の地価水準は横ばい傾向にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7157922
北緯 135度4587631

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)塚本駅(地価相場 247,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)姫島駅(地価相場 194,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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