大阪府大阪市西淀川区歌島１丁目６番９０(塚本駅・御幣島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


181,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西淀川区歌島１丁目６番９０(大阪府大阪市西淀川区歌島１−２１−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を181,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西淀川区歌島１丁目６番９０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西淀川区歌島１丁目６番９０
住居表示歌島１−２１−２３
価格181,000円/㎡
交通施設、距離塚本、850m
地積136㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田康雅氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田康雅
価格181,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、需給は安定的で、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は、横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線及び東西線並びに阪神本線沿線等で、西淀川区を中心に周辺区を含む住宅地域。需要者の中心は、地縁を有する同一需給圏内の居住者である。近隣地域は最寄駅からやや距離があるものの既成住宅地域として熟成しており、中古住宅の取引を中心に需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模20∼25坪程度で総額3，000∼3，500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。取引件数は概ね横ばい傾向にあり、地価水準は横ばい乃至下落傾向で推移している。

豊田健治氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田健治
価格181,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。
地域要因の将来予測普通住宅地域として熟成しており、今後も住宅地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の主たる範囲は西淀川区で、隣接する淀川区や尼崎市南部等の普通住宅地域に及ぶ。主たる需要者は当区の地縁関係者だが、JR東海道本線・阪神本線なんば線沿線からの流入も見られる。近隣地域の街路は幅員・系統連続性がやや劣る。最寄り駅への接近性や環境条件は普通。西淀川区の住宅地では塚本駅近くの柏里・歌島地区の人気が最も高く需要は安定している。市場での中心価格帯は新築戸建て住宅で3000万円から3500万円程度。
一般的要因湾岸部の住宅地は南海地震の津波等への懸念から敬遠される傾向が見られる。また雇用者所得の伸び悩みもあり住宅地価は横這い。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7170506
北緯 135度4640293

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西淀川区御幣島２丁目２６番１５大阪府大阪市西淀川区野里１丁目９２番３大阪府大阪市西淀川区佃２丁目５７番大阪府大阪市西淀川区姫島２丁目１４４番大阪府大阪市西淀川区佃３丁目２４９番２外大阪府大阪市西淀川区野里１丁目１０５６番４大阪府大阪市西淀川区御幣島３丁目４番２大阪府大阪市西淀川区大和田４丁目１４２番１大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３大阪府大阪市西淀川区柏里２丁目１００番１外大阪府大阪市西淀川区御幣島６丁目３２番大阪府大阪市西淀川区佃６丁目８４番外大阪府大阪市西淀川区歌島１丁目１３３番５大阪府大阪市淀川区田川１丁目５０番３大阪府大阪市淀川区十三本町１丁目９番３１外大阪府大阪市淀川区塚本２丁目２０番４大阪府大阪市淀川区三津屋中３丁目１０番２大阪府大阪市淀川区加島２丁目９１番１１大阪府大阪市淀川区新高４丁目２８番１外大阪府大阪市淀川区十三東１丁目１２番２０外

参考：近隣駅の地価相場

塚本駅(地価相場 247,000円/㎡)御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)姫島駅(地価相場 194,000円/㎡)十三駅(地価相場 237,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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