大分県大分市山津町１丁目９番３外(高城駅・鶴崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,600円

2017年01月01日に行った大分県大分市山津町１丁目９番３外(大分県大分市山津町１−９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,600円/㎡としました。

大分県大分市山津町１丁目９番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市山津町１丁目９番３外
住居表示山津町１−９−５
価格46,600円/㎡
交通施設、距離高城、1,200m
地積331㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗田光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士栗田光雄
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域では強含みの取引が増えつつあるなど、住宅環境の良好さが見直され、需要は持ち直しつつある。
地域要因の将来予測 やや郊外に位置する区画整然とした住宅地域で、大分市中部地区では概ね良好な住宅環境を維持しており、土地取引も持ち直しつつあることから、地価は横這いから微増傾向へ転じると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、大分川と乙津川との間に広がる大分市中部の住宅地域の圏域。需要者の中心は圏域内に居住する中堅以上の所得層が中心であり、圏域外からの転入も見られる。供給は既存物件や空地が大半であり、総額がやや嵩むものの、建替え、新築により住宅環境が見直されつつあり、需要は持ち直し傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によって異なるが、土地は300㎡程度で1，400万円程度となっている。
一般的要因土地取引件数、住宅着工数とも増加傾向で、取引価格は下げ止まり傾向が強まり郊外では小規模宅地開発が増えているなど市場は持ち直しつつある。

木内純子氏による調査レポート

不動産鑑定士木内純子
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地として成熟しており大きな変容に乏しく、利便性や住環境が劣るため需要は低迷している。
地域要因の将来予測事業所等も散見される区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現在の状況が続くものと予測する。土地取引は総じて少ないが、周辺地域の需給動向より地価下落幅は縮小傾向にあると予測する。
市場の特性 同一需給圏は萩原から三川地区にかけての住宅地域一帯。需要者の中心は圏内在住の個人である。圏内は昭和50年代に区画整理事業が行われた街区の整然とした住宅地域で、新日鐵住金大分製鉄所を中心とする臨海工業地帯に近いため居住環境は今一つであるが、一定の不動産需要は認められる。また北方は事業所や営業所の立地も多く事業者需要も散見される。需要の中心となる価格帯は規模が区々で見出しにくいが、土地で800∼1，700万円程度である。
一般的要因人口、世帯数が増加するなか、中心部及びその周辺の人気が高い地域で地価が上昇し、値頃で利便性が良好なエリアでは横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2426899
北緯 131度6668506

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高城駅(地価相場 56,400円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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