大分県大分市日吉町１０５番(高城駅・牧駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
96,100円
2016年01月01日に行った大分県大分市日吉町１０５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市日吉町１０５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 96,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高城、500m |
| 地積 | 737㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南20.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
日下部洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日下部洋一 |
|---|---|
| 価格 | 96,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道197号沿線は背後地に恵まれた路線商業地域として成熟しており新規出店余地は乏しく、沿線の土地利用に大きな変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 路線商業地域として既に成熟しており集客力の高い商業施設の進出は見られず、事業用定期借地権の普及に伴い売買事例自体も少ないが、近年の価格調整を経て割高感は概ね解消されており地価下落率は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は画地規模の比較的大きな商業施設も立地可能な中心市街地周辺部の幹線道路沿線。需要者の中心は飲食・物販・娯楽等の沿道型サービス業を展開する法人。近隣一帯は大分市中部の既成市街地を横断する国道197号沿線で路線商業地域として既に成熟した区間となっている。画地利用規模はまちまちで統一性はないが、中心となる価格帯は500∼1，000㎡程度の画地で、総額5，000万円∼1億円程度と認められる。 |
| 一般的要因 | 新大分駅ビル開業（平成27年4月）を契機に中心部に客足が戻る一方で、大型小売店販売額（既存店ベース）は前年割れの状態で推移している。 |
坂本圭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂本圭 |
|---|---|
| 価格 | 96,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 路線商業地域としての熟成度が高く地域要因に大きな変動はない。地域経済の回復傾向を受け、地価の下落幅は縮小しており、地価は微減傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市街地東部、津留地区，高城地区，下郡地区及び明野北地区等からなる圏域であり、圏域内の幹線街路沿いの低層店舗等の用地に代替性が及ぶ。需要者は、小規模画地については地元の商店主等、また大規模画地はチェーン店等を展開する大手企業が中心となる。ただし、大規模画地については、借地や建貸しによる出店が多く、土地を取得するケースは少ない。土地の総額は規模によりばらつきが見られるが、単価は6∼10万円／㎡の取引が多い。 |
| 一般的要因 | 地域経済は回復傾向にある。なお、大分駅ビル等の影響により中心部の商業収益性は向上しているが、その影響は駅徒歩圏に限定的である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2463306 北緯 131度6503102 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
大分県大分市大字畑中字永畑８６８番６大分県大分市大字津留字新東浜２０９０番３３ほか１筆の一部大分県大分市大字新貝字大園１１７番１の一部大分県大分市大字高松字野入９０８番４の一部大分県大分市新川町１丁目１２３４番３大分県大分市大字三芳字宮畑１９８５番１６大分県大分市大字八幡字安供田４８番７大分県大分市大字日吉原１番２７大分県大分市牧上町１７３番大分県大分市向原西２丁目５番２大分県大分市高松１丁目７番５大分県大分市城東町２１１番大分県大分市高松２丁目２番９大分県大分市仲西町２丁目４番１３外大分県大分市東浜２丁目４９番大分県大分市萩原２丁目１１５番大分県大分市大字小池原字茅場１６２０番２５大分県大分市寺崎町２丁目１番８大分県大分市大字小池原字仲門８５番外大分県大分市乙津港町２丁目２番６大分県大分市大字津守字夏目１１２４番７大分県大分市東津留２丁目９９番大分県大分市萩原３丁目２２４番大分県大分市原新町２２４番大分県大分市牧２丁目１８２番大分県大分市萩原１丁目２８６番大分県大分市萩原２丁目１１５番
参考：近隣駅の地価相場
高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード