大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８(鶴崎駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,200円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,200円/㎡としました。

大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
住居表示 
価格40,200円/㎡
交通施設、距離鶴崎、2,200m
地積188㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田淵文晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田淵文晴
価格40,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下水道が供用開始されたものの品等面で競合する住宅地域は多く、選好性は低下傾向にあり、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。下水道が供用開始されたものの品等面で競合する住宅地域は多く、選好性は低下傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市東部郊外の住宅地域一帯である。需要者の中心は圏域内の居住者だが、圏域外からの転入もみられる。当該地域は地価水準が市中心部に比べ割安であるため、一次取得層を中心に土地需要は堅調であるが、開発後相当期間を経過した住宅地が多く、これらは周辺で行われる新規の宅地分譲との競合により選好性が相対的に低下している。土地は500∼1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円前後が取引の中心である。
一般的要因人口は微増傾向が続き、高齢化率も県全体を大きく下回っている。新設住宅着工数も駆込需要の反動により減少した前年を上回る水準に回復している。

菅重光氏による調査レポート

不動産鑑定士菅重光
価格40,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長期の地価下落による値頃感、周辺でのミニ開発の販売価格水準の影響を勘案すると地価下落率の縮小傾向は続いている。
地域要因の将来予測新旧の小規模住宅団地、在来住宅等が集積する地域で、周辺における小規模開発等が見られ、競争が激化しており、未だ地価の下落率縮小傾向は続いているものと予測される。
市場の特性同一需給圏は千歳、皆春地区等の大分市中心部東方で、当該地域は戸建住宅が連たんする小規模開発された郊外型住宅地域。需要者の中心は市内に居住する平均的な一般所得階層である。周辺の空閑地でのミニ、小規模開発による住宅分譲が主で、また中古取引も見られる。近年は画地規模が小さくなり、当該標準地規模で土地価格は7∼800万円弱程度、総額は2500万円∼3000万円程度が主である。
一般的要因県内の景気は持ち直しの動きに一服感がみられ、下振れ要因に注視を要するが、先行きは横ばい圏内で推移するものと思われる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2370159
北緯 131度6738224

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字下郡字川原瀬３０８４番８大分県大分市大字鶴崎字西町１００６番１ほか１筆の一部大分県大分市大字政所字月平３３１７番１大分県大分市大字森町字瀬口通１１７６番大分県大分市大字高松字野入９０８番４の一部大分県大分市小池原字園田１５２１番５大分県大分市大字東明野２３４４番１６大分県大分市大字森字野入８７９番３４大分県大分市大字鶴崎字岩丸１２５１番の一部大分県大分市大字鶴崎字家形２３５０番５大分県大分市大字三芳字宮畑１９８５番１６大分県大分市大字森町字外園通５１７番３外大分県大分市大字小池原字宮ノ下１１６７番１大分県大分市山津町１丁目９番３外大分県大分市大字皆春字新田７６５番１大分県大分市高松２丁目２番９大分県大分市仲西町２丁目４番１３外大分県大分市大字三佐字山ノ神９７１番１大分県大分市大字小池原字茅場１６２０番２５大分県大分市寺崎町２丁目１番８大分県大分市大字小池原字仲門８５番外大分県大分市大字猪野字久保２９１番２大分県大分市大字森字簾４７１番１１外大分県大分市乙津港町２丁目２番６大分県大分市大字鶴崎字下石堂屋敷２６３８番大分県大分市六坊北町３００３番１８大分県大分市大字森町字無田々通２４５番６５大分県大分市三佐５丁目１０３番

参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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