大分県大分市大字千歳字高城２６０番１５外(鶴崎駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,500円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字千歳字高城２６０番１５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。

大分県大分市大字千歳字高城２６０番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字千歳字高城２６０番１５外
住居表示 
価格38,500円/㎡
交通施設、距離高城、780m
地積283㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂本圭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はないが、急傾斜の高台に位置するなど、生活利便性に劣り、需要は減退傾向にあることから、地価も微減傾向にある。
地域要因の将来予測開発後約40年が経過した熟成度の高い住宅地域であり、開発当時の建築物は老朽化しつつある。急傾斜の高台に位置することから生活利便性に劣り、需要は減退傾向にある。地価も、微減傾向が継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、高城駅を最寄り駅とするエリアのうちJR日豊本線の南側の圏域を中心とする。特に、大規模住宅団地以外の環境条件がやや劣る住宅地との代替性が高い。主な需要者は市内に居住する勤労者世帯であるが、建売住宅等を販売する業者による素地の取得事例も見られる。景気回復等を背景に、住宅需要に回復の兆しが見られ、業者によるミニ開発も多い。取引の中心的価格帯は、土地の単価で1㎡3∼4万円、土地総額で800∼1000万円程度である。
一般的要因地域経済の回復基調の影響等により、住宅需要にもやや力強さが見られるが、地域の選好性には、住環境や利便性による選別が進む傾向にある。

日下部洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部洋一
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高城駅背後という好立地から開発適地は殆ど残されておらず、街路の連続性は劣るものの、新規分譲地の売行きは良好で需給改善が認められる。
地域要因の将来予測高城駅背後の丘陵斜面にミニ開発団地が不規則に連続、周辺では丘陵地内に残された山林・原野を造成した宅地分譲が行われ売行きも好調だが、造成時期の古い既存団地の需要は頭打ちで地価は弱含みで推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は大分川から乙津川にかけての大分市中部、主として高城駅背後に広がる丘陵部の戸建住宅地域。需要者の中心は市内中心部や臨海部事業所に勤務する市民全般。近隣一帯は昭和50年頃より小規模団地開発が散発的に行われ街路が不規則に連続する状況にあり、市街地を見下ろす眺望に優れる反面、品等のやや劣るエリアとなっている。需要の中心となる価格帯は250㎡前後の画地で総額1，000万円、新築戸建は3，000万円程度となっている。
一般的要因人口は微増傾向、新設住宅着工戸数は分譲マンションの増加で前年比プラスに転じ、新大分駅ビルが完成した市内中心部では高値の成約事例も散見。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2370159
北緯 131度6738224

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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