大分県大分市花高松３丁目４番７(高城駅・鶴崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
47,700円
2016年01月01日に行った大分県大分市花高松３丁目４番７(大分県大分市花高松３−４−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市花高松３丁目４番７ |
| 住居表示 | 花高松３−４−１５ |
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高城、1,800m |
| 地積 | 310㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の共同住宅と一般住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
日下部洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日下部洋一 |
|---|---|
| 価格 | 47,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 臨海部工業地帯に近接し事業所も介在する用途混在エリアで住宅地としては敬遠され易く、事業用地の需要も回復していない。 |
| 地域要因の将来予測 | 臨海部工業地帯に近接しており、地域内に中小企業も多く介在する用途混在エリアにつき戸建用地の需要は限定されている。事業用地の需要も回復していないことから地価は引続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分川から乙津川にかけての臨海産業道路背後に形成された用途混在エリアである。需要者の中心は市内中心部や臨海部事業所に勤務する市民全般のほか、営業所等の法人需要も認められる。近隣一帯は昭和50年代初めに土地区画整理事業が完了、街区は整然と配置されているが工業地帯に近接しており、製鐵所の降塵もあって戸建用地は敬遠され易い。このため需要の中心となる価格帯は300㎡前後の画地でも総額1，500万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は微増傾向、新設住宅着工戸数は分譲マンションの増加で前年比プラスに転じ、新大分駅ビルが完成した市内中心部では高値の成約事例も散見。 |
菅重光氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菅重光 |
|---|---|
| 価格 | 47,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 長期の地価下落による値頃感、周辺での取引価格水準の影響を勘案すると地価下落率の縮小傾向はまだ続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅と戸建住宅等が混在する地域であり、工場地に隣接する地域でもあることから、需要は弱く、地価下落率の縮小傾向は未だ続いていると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は萩原、高松地区等の大分市中心部東方で、産業道路直背後のアパート、戸建住宅、事業所等が混在する郊外型住宅地域。やや規模の大きな画地は共同住宅、各種事業所の所有を目的とする小規模事業主、小規模画地は市内に居住の一般的所得階層が主な需要者で、中古取引が主である。当該標準地規模で土地価格は1500万円弱程度が主である。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は持ち直しの動きに一服感がみられ、下振れ要因に注視を要するが、先行きは横ばい圏内で推移するものと思われる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度25163690000001 北緯 131度6634891 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
高城駅(地価相場 56,400円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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