大分県大分市三佐３丁目２１３番(鶴崎駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,200円

2016年01月01日に行った大分県大分市三佐３丁目２１３番(大分県大分市三佐３−７−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

大分県大分市三佐３丁目２１３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市三佐３丁目２１３番
住居表示三佐３−７−２９
価格38,200円/㎡
交通施設、距離鶴崎、2,400m
地積187㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木内純子氏による調査レポート

不動産鑑定士木内純子
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に残在する未利用地や農地に建物の建築が見られるほか、大分東警察署が平成29年度末に移転することから、跡地利用が注目される。
地域要因の将来予測平成16年に換地処分が行われた区画整理済の住宅地域で、工業地帯に近接することからやや人気の劣る地域であるが、値頃感が出てきていることから、今後は微減から横這いで推移すると予想される。
市場の特性 同一需給圏は、鶴崎地区周辺の住宅地域一帯である。需要者の中心は大分市東部に地縁性を有する市内居住者であるが、周辺の臨海工業地帯就労者も見込まれる。東部地区の住宅地は若干供給過剰傾向にあり、全体的に地価は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、土地に関しては200㎡程度で650∼800万円程度、新築戸建で2，000万円程度である。
一般的要因大分市の人口は微増傾向で推移しており、新設住宅着工件数は消費増税の駆け込み需要の反動で落ち込んだが、持ち直しを見せている。

栗田光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士栗田光雄
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理された三佐地区での取引が増加傾向にあり、市場は堅調に推移しており、需要は持ち直している。
地域要因の将来予測 鶴崎地区の北側に位置する区画整理済の住宅地域で、臨海工業地帯に近く、利便性や住宅環境にやや劣るが、値頃感が生じ、需要は持ち直していることから、地価は微増傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、乙津、三川地区と鶴崎地区及びその周辺の住宅地域の圏域。需要者の中心は臨海工業地帯や市内に勤務する会社員が中心であり、圏域外からの転入は少ない。工業地帯に近く接近性にやや劣る住宅地域で、供給は空地を中心に既存物件も含まれ、最近は値頃感が生じつあり、需要は回復傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によって異なるが、土地は200㎡程度で700∼800万円程度となっている。
一般的要因土地取引件数、住宅着工数とも増加傾向にあり、取引価格は下げ止まり傾向が強まり、宅地開発の意欲も高まりつつあるなど市場は底を脱しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2502313
北緯 131度6770467

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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