大分県大分市大字森町字無田々通２４５番６５(鶴崎駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


42,900円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字森町字無田々通２４５番６５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,900円/㎡としました。

大分県大分市大字森町字無田々通２４５番６５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字森町字無田々通２４５番６５
住居表示 
価格42,900円/㎡
交通施設、距離鶴崎、2,000m
地積176㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格42,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境、利便性とも良好であり需要は堅調に推移しているが、供給圧力が強く地価は未だ微減傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。利便性が良好であり取引も多い地域であるが、周辺住宅地の供給圧力に押され地価は微減傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市東部郊外の別保、明治、鶴崎地区を中心とした住宅地域。需要者の中心は圏内に地縁性を有する自己使用目的の個人である。また生活利便性は郊外部にあっては良好であるほか、居住環境も良好であるため需要は堅調である。ただし新規の開発等も多く見られるため、供給圧力が強く地価は微減傾向にある。土地は180㎡程度で700万円∼800万円程度、新築の戸建物件で2，500万円∼3，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因大分市郊外部の住宅地の地価は下落基調にあったが、値頃感や人口増等の社会的要因を背景に人気エリアについては地価は安定傾向に移行している。

安東正二氏による調査レポート

不動産鑑定士安東正二
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外部の分譲住宅地域であり、住宅地としての需要はやや持ち直しの傾向が見られる状況であるが、地価の依然として微減傾向が持続している。
地域要因の将来予測一般住宅等が多く建ち並ぶ郊外部の分譲住宅地域として既に熟成しており、地域要因に今後大幅な変動はないが、宅地需要はやや持ち直しており、地価は今後微減傾向から概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市中心市街地の南東部郊外に所在する戸建住宅地域である。需要者の中心は大分市内に居住し、戸建て住宅の取得を目的とする個人が中心となるものと考えられる。同一需給圏内では宅地開発が活発で、一時宅地供給が過剰な状況が続いていたが、現在では地価下落による値頃感とも相俟って、宅地需要は概ね回復傾向を示しており、取引の中心となる価格帯は更地で600万円から1，000万円程度である。
一般的要因地域経済にはやや改善の動きが見られるほか、大分駅周辺地区の開発が進捗し、不動産取引市場においても僅かながら明るい兆しが見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2302084
北緯 131度6757474

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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