大分県大分市大字森町字外園通５１６番２外(鶴崎駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


84,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字森町字外園通５１６番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,000円/㎡としました。

大分県大分市大字森町字外園通５１６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字森町字外園通５１６番２外
住居表示 
価格84,000円/㎡
交通施設、距離鶴崎、1,800m
地積880㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
前面道路の状況東16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格84,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られないが、郊外型の大型店舗の販売競争は激しく地価は依然弱含みである。
地域要因の将来予測商業集積が高い熟成した路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。新規出店、店舗の入替え等も見られ需要は高い地域であるが、商業を取り巻く経営環境は厳しく、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市郊外部の路線商業地域。需要者の中心は沿道サービス型店舗を展開する県内外の法人や店舗付共同住宅の賃貸経営を行う不動産業者等である。需要は全般的に未だ弱含みであるが、以前は多く見られた空地や空店舗が新規出店等により解消される等、需給動向は回復傾向にある。土地は800㎡∼1，500㎡程度で総額7，000万円∼1億円程度で、土地建物総額については建物の規模等により様々である。
一般的要因平成27年4月にJR大分駅ビルが開業したため、中心部と郊外部の商業地間の競争がさらに激しいものとなっている。

田淵文晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田淵文晴
価格84,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近時、県道沿いには新規出店が散見され始めたが、郊外大型商業施設との競合等、商環境は依然厳しく、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測県道沿いの路線商業地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。近時、同県道沿いには新規出店が散見され始めたが、郊外大型商業施設との競合等、商環境は依然厳しく、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市内の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、沿道型店舗を展開する県内外の法人である。当該地域の中でも主要幹線道路沿いは一定の土地需要があり、新規出店が散見されるが、郊外大型商業施設との競合により顧客流出もみられる。取引される規模や価格、背景は様々であり、また借地も多く、中心となる価格帯の把握が難しいが、近隣地域及び周辺では、土地で7000万∼1億円程度と考えられる。
一般的要因大分駅ビルの開業、県立美術館の開館等、大型施設の相次く完成により中心市街地への客足が増加している。大分駅周辺総合整備事業もほぼ完成した。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2302084
北緯 131度6757474

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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