大分県大分市高松１丁目７番５(高城駅・牧駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
65,800円
2016年01月01日に行った大分県大分市高松１丁目７番５(大分県大分市高松１−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市高松１丁目７番５ |
| 住居表示 | 高松１−７−８ |
| 価格 | 65,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高城、400m |
| 地積 | 564㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層ビル、低層店舗等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西40.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土師一弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土師一弘 |
|---|---|
| 価格 | 66,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はないが、車輌通行量が少なく顧客誘因力に欠けるため、商業地としての需要は依然として低迷している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分川から大野川の間の、大分市東部地区の幹線道路沿いの商業地域や商住混在地域である。需要者の中心は地元の法人である。この地域は、県道大在大分港線と国道197号の連絡する通過区間としての性格が強く、商業集積度は低い。また、近年、大分市においては、マンション需要の中心は中心市街地であり、マンション用地としての需要も見込めない。当該地域は、画地規模がまちまちで、中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 中心市街地を中心に景気の回復が期待されるものの、未だ個人消費・企業収益とも大きな改善はみられない。 |
日下部洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日下部洋一 |
|---|---|
| 価格 | 65,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 交通量が少ないため店舗用地としての需要は弱く、臨海部大企業の景況感も一進一退の状況が続き営業所等の需要も低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 高城駅と新日鐵住金の正門を結ぶ路線で共同住宅が多く立地する区間。交通量が限られ中央分離帯で東西に分断された格好にあり繁華性は乏しい。地価水準は背後住宅地と大差ないが下落基調が継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分川から乙津川にかけての店舗や中高層共同住宅が立地可能な幹線道路沿線。需要者の中心は飲食店等を経営する個人事業主や営業所を必要とする法人。近隣地域は高城駅と新日鐵住金の正門を結ぶ路線で中層共同住宅が多く見られるほか、低層の店舗・営業所も多く介在する区間となっている。需要の中心となる価格帯は300∼600㎡程度の画地で、総額2，000万円∼4，000万円程度と認められる。 |
| 一般的要因 | 新大分駅ビル開業（平成27年4月）を契機に中心部に客足が戻る一方で、大型小売店販売額（既存店ベース）は前年割れの状態で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2462973 北緯 131度6542072 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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