大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４(別府駅・別府大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,000円

2017年01月01日に行った大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,000円/㎡としました。

大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４
住居表示 
価格53,000円/㎡
交通施設、距離別府、2,600m
地積172㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動は無い。平成27年2月に隣接する鶴見園町内にドラックストアが出店するなど、比較的良好な居住環境を形成している。
地域要因の将来予測開発分譲後やや年数が経過しており設計が古い感はあるものの、別府市中心市街地に比較的近い高台の住宅地域であるため、潜在的宅地需要により地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、南壮園町及び鶴見園町を中心とした別府市街地南西部に位置する住宅地域一帯。典型的需要者は、別府市内に勤める中堅所得者層と判断する。同地域は、別府駅や別府市役所にも比較的近い高台の分譲住宅地域を形成している。隣接する鶴見園町内にドラックストアの店舗出店が見られるなど、生活利便性は比較的良好である。土地の取引規模は200∼350㎡のものが多く見られ、土地総額で1000∼1500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周囲に新興の分譲住宅地が開発され、当該住宅地との競合があるが、住宅地需要は堅調で、地価も底堅い。
地域要因の将来予測熟成した閑静な住宅地域であり現状を維持すると予測する。近年安価な新興分譲住宅地との競合のなか需要は堅調であり、地価は住宅投資の持ち直しや値頃感により横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は別府市街地の北西方近郊に位置する鶴見及び南立石地区内の住宅地域。需要者の中心は別府市内の居住者であり市外からの転入は少ない。中心市街地へ近く利便性及び快適性は良好であり中古住宅が多いが、新興の分譲住宅地との競合のなか需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地200㎡程度で1，000万円程度、新築戸建住宅は2，500万円程度である。
一般的要因地方経済が緩やかな景気持ち直しのなか、個人消費は底堅く、住宅投資は横ばい圏内で推移している。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2873918
北緯 131度4793814

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 42,300円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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