大分県別府市大字鶴見字下森山３６０２番７(別府大学駅・別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,400円
2017年01月01日に行った大分県別府市大字鶴見字下森山３６０２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市大字鶴見字下森山３６０２番７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府大学、2,100m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.4m市道 |
| その他の接面道路 | 南東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
利根健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 利根健司 |
|---|---|
| 価格 | 42,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大きな地域要因の変動はない。区画整理地区との競争力の格差に開きが出てきている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石垣土地区画整理地区の北∼西方に広がる在来住宅地域である。需要者の中心は別府市内に通勤する中堅所得者層である。同一需給圏である区画整理地区に比べ競争力が劣るため土地取引は低位で推移している。取引においては、土地総額で500万円∼1，000万円、新築戸建総額2，000万円∼2，500万円が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 近年では、人口の減少が見られ、生産年齢人口の減少による高齢化が進んでいる。 |
坂本圭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂本圭 |
|---|---|
| 価格 | 42,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。需要に底打ちの兆しがある中、選好性はやや低く、地価は微減傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、別府市中部市街地のうち、「実相寺」「新別府」「馬場」「鶴見」「北石垣」などの地区からなる圏域を中心にその周辺に及ぶ。圏域内の住宅地のうち、特に街路条件や環境条件がやや劣る住宅地との代替性が高い。需要者は、市内に居住する勤労者世帯が中心となる。また、すでに熟成度が高く開発余地は少ないが、規模の大きな宅地を分割して分譲している物件も見られる。取引の中心的価格帯は、土地総額で、700∼1000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気回復や低金利、アパート投資ブーム等により、住宅需要にもやや力強さが見られるが、住環境や利便性による住宅地の選別が進む傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度3017235 北緯 131度480762 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
大分県別府市大字北石垣字川原田１７１４番２の一部大分県別府市大字鶴見字宮前９１１番３大分県別府市大字鶴見字小倉１６３５番１５大分県別府市浜町３６６０番１８ほか１筆大分県別府市大字鶴見字大石原１９０８番２３大分県別府市大字南立石字観海寺２４７３番８外大分県別府市大字鶴見字向原１３８２番２２外大分県別府市大字鶴見字請取場４０１４番４４大分県別府市石垣東１０丁目２８９８番大分県別府市大字鶴見字杉園６７３番３外大分県別府市上野口町１５１７番６２外大分県別府市大字鶴見字荒巻２５６１番２２外大分県別府市大字鶴見字古屋敷４０７５番５０外
参考：近隣駅の地価相場
別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)別府駅(地価相場 42,300円/㎡)亀川駅(地価相場 39,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード