大分県別府市上田の湯町２０８５番４(別府駅・東別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,700円

2017年01月01日に行った大分県別府市上田の湯町２０８５番４(大分県別府市上田の湯町４−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,700円/㎡としました。

大分県別府市上田の湯町２０８５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市上田の湯町２０８５番４
住居表示上田の湯町４−２３
価格66,700円/㎡
交通施設、距離別府、800m
地積162㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層住宅、共同住宅、旅館等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安東正二氏による調査レポート

不動産鑑定士安東正二
価格66,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動はないが、別府市中心市街地近郊の住宅地域については、利便性等が良好であるため需要は底堅い状況である。
地域要因の将来予測別府市中心市街地近郊の住宅地域であり、街区街路も概ね整然と整備され、利便性・住環境等は概ね良好で、住宅需要にやや持ち直しの兆候が見られるため、地価は今後微減傾向から横ばい傾向に移行するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は別府市中心市街地の西方近郊に所在する住宅地域である。需要者の中心は別府市内に居住する富裕層及び賃貸アパート等の経営を目的とする個人または法人であるものと考えられる。同一需給圏内は市街地に近く、利便性が優るため土地需要も回復傾向を示しており、中心となる価格帯は更地で1，000万円から3，000万円程度であるが、賃貸物件等の価格は、画地規模や建物のボリューム等により様々であり、中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因熊本地震後観光客が激減したが、その後ふっこう割等により観光客数は回復し、観光を基幹産業とする当市において活気が戻りつつある。

田中利行氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利行
価格66,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因別府駅に近接した利便性の良い住宅地域で、地域北東方では街路拡幅事業も進み、需要は底堅く、地価は横ばいからやや強含み。
地域要因の将来予測別府駅及び駅周辺施設への利便性が良好な街区整然とした住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。堅調な住宅需要を背景に地価水準は横ばいからやや上昇傾向になってゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は別府市中心部付近の住宅地域。主な需要者は、自己利用目的の別府市内に居住するやや高所得層又は相続等により一定の資産を保有している給与所得者等である。やや高値での取引も散見される等、住宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で1，500∼2，000万円程度、土地建物総額で3，000∼3，500万円程度である。
一般的要因人口はやや減少傾向で高齢化も進んでいるものの、金融緩和を背景に市街地中心部での住宅地需要は根強く、需給は均衡しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2769209
北緯 131度4946941

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 42,300円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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