大分県別府市大字南立石字上向原１０８１番５７(別府駅・別府大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,500円

2017年01月01日に行った大分県別府市大字南立石字上向原１０８１番５７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,500円/㎡としました。

大分県別府市大字南立石字上向原１０８１番５７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市大字南立石字上向原１０８１番５７
住居表示 
価格34,500円/㎡
交通施設、距離別府、4,000m
地積169㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格34,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南方で都市計画道路「富士見通南立石線」バイパス工事が進捗しているものの、地価への影響は見受けられない。
地域要因の将来予測市街地南西部の山手に形成された古い分譲住宅地域で、近隣地域の南側では都市計画道路のバイパス工事（平成29年度末供用開始予定）が進捗しているが影響は限定的で、今後も地価は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は市街地南西部の南立石・鶴見地区一帯の一般住宅地域である。需要者は自用の住宅地を求める市内在住の中所得者層で、需要の中心は150∼200㎡程度の画地で総額500∼700万円、新築物件では2，000∼2，500万円である。地価下落に伴う値頃感は出てきたが、周辺では安価な新興の小規模分譲地も見られるため、造成時期の古い当該団地の人気は低い。
一般的要因中心部周辺における住宅地の地価水準は回復しているものの、郊外住宅地は需要が低迷しており、二極化が進んでいる。

此本純也氏による調査レポート

不動産鑑定士此本純也
価格34,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幅員が狭い傾斜地の住宅地域であるため、中心部近郊の住宅地域と比較すると市場における選好性は未だ低い。
地域要因の将来予測周辺で都市計画道路の整備が進められているが近隣地域への影響は無く、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で熟成している。高めの取引も見られるようになり、需要は未だ弱含みではあるが回復の兆しが見られる。
市場の特性同一需給圏は南立石、鶴見地区等の別府市南西部の住宅地域。需要者は圏域内の居住者又は地縁性を有する個人が中心である。高速道路に近く周辺の都市計画道路の整備も進められていることから一定の需要はあるが、近年では100㎡程度のミニ開発分譲地や中心部近郊においても割安な中古物件が多いことから、圏域内の需要は弱含みである。土地は180㎡程度で600∼650万円前後、新築の戸建物件は2，000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因有効求人倍率は改善傾向にあるが、個人の所得環境は改善の実感が乏しく、慎重な動きが続いている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2873918
北緯 131度4793814

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 42,300円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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