大分県別府市天満町１５４３番７外(別府駅・東別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,100円

2017年01月01日に行った大分県別府市天満町１５４３番７外(大分県別府市天満町９−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,100円/㎡としました。

大分県別府市天満町１５４３番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市天満町１５４３番７外
住居表示天満町９−３０
価格52,100円/㎡
交通施設、距離別府、1,300m
地積203㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、共同住宅等も混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅重光氏による調査レポート

不動産鑑定士菅重光
価格52,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因別府市郊外部の既存住宅地域で、長期の価格下落による割安感、周辺のミニ開発等の販売価格水準との影響で地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、大きな変動要因はない。道幅が狭い旧来からの在来地域であるが、空閑地でのミニ開発の販売価格の影響等、割安感により、地価は緩やかな下落傾向から横ばいで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は別府市中心地区に自転車等で行き来ができる都心までの距離が優れた住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得階層である。街区は整然としているものの、道路幅員は狭い既存住宅地域で、やや品等が劣ると思われる。中古物件の取引が主体で、ミニ開発の分譲もあり、市場は熟成している。需要の中心は土地が1000万円程度、総額で2500万円∼3000万円程度である。
一般的要因緩やかに持ち直している県経済の中、個人消費、住宅投資は底堅く推移しており、先行きについても現在の動きが持続すると見られている。

田中利行氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利行
価格52,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因公的機関に近接する等利便性の認められる住宅地域で、地域周辺での活発な住宅地取引が認められ、需給は均衡しつつあり、地価は横ばい傾向。
地域要因の将来予測旧来の既成住宅地域だが、公共施設等への利便性が良好で、現状を維持してゆくものと予測する。街路事業による利便性向上も見込まれ、持ち直しつつある住宅需要を背景に地価水準は横ばい傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は別府市中心部周辺の住宅地域。主な需要者は、自己利用目的の別府市内に居住する安定した所得が見込める給与所得者等である。別府市中心部に近く利便性が認められ、周辺に公的施設等も立地する場所柄であることから需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円∼1，500万円程度、土地建物総額で2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因人口はやや減少傾向で高齢化も進んでいるものの、金融緩和を背景に市中心部周辺での住宅地需要は根強く、需給は均衡しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2865587
北緯 131度4939803

参考：該当物件周辺マップ

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大分県別府市大字野田字松寿庵１０４６番２ほか１筆大分県別府市大字鶴見字下原４２３０番８大分県別府市大字内竈字中無田１４１１番３大分県別府市幸町１１１６番１の一部大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４大分県別府市大字平道字小畑７７番１大分県別府市大字鶴見字鶴見原４５４６番５２大分県別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８大分県別府市大字鶴見字原中２７５１番１０大分県別府市大字野田字久保６６９番３

参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 42,300円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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