大分県別府市大字鶴見字請取場４０１４番５７(別府大学駅・別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,800円
2017年01月01日に行った大分県別府市大字鶴見字請取場４０１４番５７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市大字鶴見字請取場４０１４番５７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府、4,200m |
| 地積 | 146㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
此本純也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 此本純也 |
|---|---|
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幅員が狭いほか、冬季には路面凍結等が起こり得る傾斜地の住宅地域であるため、中心部近郊の住宅地域と比較すると市場における選好性は未だ低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で熟成している。高めの取引も見られるようになり、需要は未だ弱含みではあるが回復の兆しが見られる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は南立石、鶴見地区等の別府市南西部の住宅地域。需要者は圏域内の居住者又は地縁性を有する個人が中心である。昭和50年前後に開発された大型住宅団地の一角で一定の需要はあるが、近年では100㎡程度のミニ開発分譲地や中心部近郊においても割安な中古物件が多いことから、圏域内の需要は弱含みである。土地は150㎡程度で550∼600万円前後、新築の戸建物件は2，000万円前後を中心に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 有効求人倍率は改善傾向にあるが、個人の所得環境は改善の実感が乏しく、慎重な動きが続いている。 |
船瀬昇士氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 船瀬昇士 |
|---|---|
| 価格 | 36,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準的な画地で、代替競争関係にある不動産に比し、競争力に変わりはなく、大きな変動要因はない。 |
| 地域要因 | 市内中心部の北方周辺の住宅地に比し、街路条件、環境条件等が劣るため、徐々に競争力は弱まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの区画整然とした住宅地であるが街路条件等は劣り、需要もやや減退しているところから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR日豊本線別府駅等を最寄駅とする市内の中心街のやや北西部で鶴見、南立石地区等の住宅地の圏域である。需要者の中心は市内等へ通勤する個人或いは地縁性を志向する個人等である。地域は市内住宅地ではやや山寄りで利便性や住環境が今一つ芳しくなく、需要は引き続き今一つである。土地取引は、規模より総額が重視され、500万円から1000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向で推移し土地取引件数はやや減少傾向に見られる。震災後、観光業はふっこう割等の施策により徐々に持ち直している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度3017235 北緯 131度480762 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県別府市大字北石垣字川原田１７１４番２の一部大分県別府市大字鶴見字宮前９１１番３大分県別府市浜町３６６０番１８ほか１筆大分県別府市大字鶴見字大石原１９０８番２３大分県別府市大字鶴見字芳元３２７３番５大分県別府市大字南立石字観海寺２４７３番８外大分県別府市大字鶴見字向原１３８２番２２外大分県別府市大字鶴見字請取場４０１４番４４大分県別府市石垣東１０丁目２８９８番大分県別府市大字鶴見字杉園６７３番３外大分県別府市上野口町１５１７番６２外大分県別府市大字鶴見字荒巻２５６１番２２外大分県別府市大字鶴見字古屋敷４０７５番５０外
参考：近隣駅の地価相場
別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)別府駅(地価相場 42,300円/㎡)亀川駅(地価相場 39,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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