大分県別府市大字南立石字丸尾２２１４番５(別府駅・東別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,600円
2017年01月01日に行った大分県別府市大字南立石字丸尾２２１４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市大字南立石字丸尾２２１４番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 53,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府、2,100m |
| 地積 | 134㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
栗田光雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 栗田光雄 |
|---|---|
| 価格 | 53,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性が概ね良好で値頃感が出てきているが、周辺環境がやや劣ることから、需要は減退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に比較的近い住宅地域で、北側には幹線県道が通り、接近性、利便性は概ね良好であるが、南側が高台に接し、少し圧迫感があり、依然として需要は減退していることから、地価はやや弱含み傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、別府市中心市街地の近郊に存する住宅地域。需要者の中心は市内や大分市に勤務する会社員が考えられ、市外からの転入は少ない。供給は既存物件やミニ開発分譲地が大半であり、長引く地価下落により割安感が出てきてはいるものの、需要は依然としてやや減退している。市場の中心価格帯は物件の規模等によって異なるが、土地は＊150㎡程度で800万円程度、新築戸建住宅は2，300万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 取引件数、住宅着工件数が増加傾向にあり、郊外を中心に小規模開発が散見され、取引価格は下落幅が縮小しており、市場は持ち直しつつある。 |
河野修司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河野修司 |
|---|---|
| 価格 | 53,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動は無い。街区整備が遅れている地域であるため、新規の宅地需要はやや弱く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 街区整備が遅れているが、別府市中心部に比較的近いことや周辺地域に複数のスーパーマーケットがあるなど生活利便性は良いことから、今後は地価はほぼ横這い傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、山の手町の一部地域及び南立石地区を中心とした別府市街地南西部に位置する住宅地域一帯。典型的需要者は、別府市内に勤める中堅所得者層と判断する。同地域は、別府駅や別府市役所、スーパーマーケット等にも比較的近く生活利便性は比較的良いものの、街区の整備はやや遅れている。土地の取引規模は130∼220㎡のものが多く見られ、土地総額で700∼1200万円程度が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 植林地,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2825844 北緯 131度4796555 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県別府市大字南立石字坂本２２６９番５大分県別府市大字南立石字蔵人１１６番大分県別府市大字南立石字向原１８９１番１５５大分県別府市大字鶴見字鶴見原４５４８番５４７大分県別府市大字南立石字馬場１１２２番２ほか２筆大分県別府市光町２４１９番１６大分県別府市上野口町３０８８番７６大分県別府市大字南立石字堀田６１３番大分県別府市大字南立石字平畑３７５番３７外大分県別府市大字鶴見字竹ノ内２１０３番大分県別府市青山町３０５２番８大分県別府市上原町３１８９番５
参考：近隣駅の地価相場
別府駅(地価相場 42,300円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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