大分県別府市山の手町３０４１番２７(別府駅・東別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,900円

2017年01月01日に行った大分県別府市山の手町３０４１番２７(大分県別府市山の手町１１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,900円/㎡としました。

大分県別府市山の手町３０４１番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市山の手町３０４１番２７
住居表示山の手町１１−１４
価格61,900円/㎡
交通施設、距離別府、1,400m
地積330㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗田光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士栗田光雄
価格62,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因強含みの取引が増えつつあり、良好な利便性、住宅環境が見直され、市場は回復しつつある。
地域要因の将来予測 市中心部に近い住宅地域で、店舗、公共施設等への接近性が良好で、利便性や住宅環境に優れた住宅地域として需要は回復しつつあることから、地価は微増傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、別府市中心市街地の近郊に存する住宅地域。需要者の中心は市内に勤務する会社員が考えられ、市外からの転入は少ない。供給は既存物件が大半であり、画地規模が大きく総額が嵩むが、地価下落により割安感が出てきており、需要は回復傾向にある。市場の中心価格帯は物件の規模等によって異なるが、土地は300㎡程度で1，800万円程度、新築戸建住宅は3，500万円程度となっている。
一般的要因取引件数、住宅着工件数が増加傾向にあり、郊外を中心に小規模開発が散見され、取引価格は下落幅が縮小しており、市場は持ち直しつつある。

長野研一氏による調査レポート

不動産鑑定士長野研一
価格61,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境・利便性ともに良好な住宅地域で、地価は底打ちから反転期に入ってきている。
地域要因の将来予測市中心部に近く利便性、住環境ともに良好な住宅地域であるため、画地規模が大きく総額がやや嵩む難点があるものの、地価は今後横這いから微増傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は、JR日豊本線西側背後、中心市街地近郊の住宅地域一帯である。需要者の中心は市内居住者であり、市外からの転入は少ない。供給は既存物件が大半であるが、市内住宅地としては地価が高位にあるため、総額の張る物件については購入者が限定される傾向がある。土地は300∼330㎡程度で総額2，000万円前後が需要の中心である。
一般的要因利便性のよい住宅地に関しては比較的高値での成約がみられるが、その他の大半の住宅地については引き合いが少ない。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2814426
北緯 131度4879502

参考：該当物件周辺マップ

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大分県別府市大字野田字松寿庵１０４６番２ほか１筆大分県別府市大字内竈字中無田１４１１番３大分県別府市光町２４１９番１６大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４大分県別府市青山町３０５２番８大分県別府市大字平道字小畑７７番１大分県別府市上原町３１８９番５大分県別府市大字鶴見字鶴見原４５４６番５２大分県別府市大字鶴見字原中２７５１番１０大分県別府市大字野田字久保６６９番３

参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 42,300円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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