大分県別府市石垣西２丁目５３７番１外(別府駅・別府大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
62,000円
2017年01月01日に行った大分県別府市石垣西２丁目５３７番１外(大分県別府市石垣西２−２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市石垣西２丁目５３７番１外 |
| 住居表示 | 石垣西２−２−２１ |
| 価格 | 62,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府、1,700m |
| 地積 | 194㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
船瀬昇士氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 船瀬昇士 |
|---|---|
| 価格 | 62,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準的な画地で、代替競争関係にある不動産に比し、競争力に変わりはなく、大きな変動要因はない。 |
| 地域要因 | 街路は整然としており、規模によってであるが徐々に共同住宅が増えつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路の整然とした共同住宅も見られる住宅地で、今後も規模により共同住宅が見られるものの現状のままで移行し、地価は微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR日豊本線別府駅等を最寄駅とする市内の中心街のやや北部で、JR日豊本線周辺の住宅地の圏域である。需要者の中心は市内等へ通勤する個人等で、規模により共同住宅の建設を目的とする不動産業者等も想定される。市内中心部に比較的近く街路も整然としているところから需要は比較的堅調で、地価は横這い或いは微増の傾向に転じている。土地取引は規模200㎡程度で1000万円から1400万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向で推移し土地取引件数はやや減少傾向に見られる。震災後、観光業はふっこう割等の施策により徐々に持ち直している。 |
原勝海氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 原勝海 |
|---|---|
| 価格 | 62,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動は見られない。良好な住環境、利便性に支えられて選好性は高い地域であり、地価は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。良好な住環境、利便性に支えられて人気が高い地域であり、地価は微増傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は別府市中心市街地の近郊部乃至郊外部に所在する住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する自己使用目的の個人である。なお中心部に近接し、利便性及び住環境とも良好なため圏外からの転入も見込まれる。市内でも人気の高いエリアの一つであるため取引自体も多く見られる。また取引価格水準については安定的に推移している。土地は200㎡程度で1，200万円程度、新築の戸建物件は3，500万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 別府市の人口は県全体と概ね同等な水準で減少しており、需要は弱含みである。ただし横ばい及び微増地点も出始めており地価は2極化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2916831 北緯 131度4939942 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
別府駅(地価相場 42,300円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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