大分県別府市大字野田字山下１０９番８３(別府駅・東別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,300円
2017年01月01日に行った大分県別府市大字野田字山下１０９番８３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市大字野田字山下１０９番８３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 亀川、1,300m |
| 地積 | 127㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
木内純子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木内純子 |
|---|---|
| 価格 | 31,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 画地規模が小さく道路条件が劣る上、土砂災害警戒区域に指定されて住環境が劣ることから、地価は依然として下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 山際のわずかな平坦地に形成された造成時期の古い分譲団地で、県道直背後に位置するが団地内の幅員は狭く、住環境が劣ることから需要は見込めず、地価は今後も下落傾向で推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は九州横断道路の以北に位置する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の賃貸住宅からの住み替えが大部分を占めており、土地は130㎡程度で300∼500万円程度、中古住宅では1，000万円程度が需要の中心と思われる。別府市の郊外住宅地は新規需要が乏しく、地価は下落傾向が続くものと思われる。 |
| 一般的要因 | 中心市街地周辺では地価は回復傾向にあるが、街路条件や利便性の劣る郊外住宅地の需要は未だに低迷したままである。 |
佐藤裕子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤裕子 |
|---|---|
| 価格 | 31,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部から離れた郊外の住宅地域で、土砂災害警戒区域に指定された箇所もあり居住環境は相対的に劣ることから、地価水準は低位に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 河川と山林に挟まれた狭隘な地域に形成された古い分譲住宅地で、利便性や居住環境は相対的に劣ることから需要は少なく、当面地縁性を有する者の住宅地域として推移し、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は九州横断道路以北の亀川、内竈、鉄輪地区に広がる住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人で外部からの転入は少ない。市中心部から離れた郊外の住宅地の選好性は弱いため需給共に少ない状況にあり、地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は土地で400万∼600万円程度、新築物件の取引は少なく、中古住宅で総額1，000万円前後の取引が比較的多い。 |
| 一般的要因 | 別府市の人口は微減傾向にあるが、地震発生後の観光消費額の減少は前年並みに回復しつつあり、地価も下落率縮小傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度28462 北緯 131度4912138 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
別府駅(地価相場 42,300円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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