大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１(別府大学駅・別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,900円
2017年01月01日に行った大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府大学、2,700m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
木口優子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木口優子 |
|---|---|
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心部から距離を有しており依然として需要は弱いが、地価水準が低く相対的な割安感から徐々に地価下落は収まってきた。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ地域であるが、農地や未利用地も残存する。利用状況に大きな変化はないが、中心部から遠く需要は低調であり、地価はやや弱含みで推移するものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、別府市中心部の北方∼北西方の丘陵地に広がる低層住宅地域である。需要の中心は別府市に地縁を有する自己利用目的の個人である。既存住宅地及びミニ開発による分譲住宅地が見受けられる状況にあるが、市中心部から距離を有するため、いずれもやや需要は弱い。しかし地価水準が低いことから割安感があり一定の需要は認められる。取引の中心となる価格帯は、土地で600万∼1，000円程度である。 |
| 一般的要因 | 利便性の高い駅周辺や荘園・石垣地区などの環境良好な地域の地価は概ね安定しているが、郊外の住宅地域においては未だ微減傾向にある。 |
折原修己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 折原修己 |
|---|---|
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 隣接地域において小規模分譲住宅の開発が散見されているが、大きな変動要因はないため、地価は緩やかな下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの既存住宅地域であり、大きな変動要因はない。周辺では小規模分譲住宅等の開発が散見されており、地価の緩やかな下落傾向は持続すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は別府市郊外部の一般住宅地域である。需要者の中心は市内への通勤を目的とする30∼50代の1次取得者である。需要に対して供給が多く近年は地価の緩やかな下落傾向が継続している。土地は概ね5百万∼8百万円前後で取引されているが、画地規模・形状等による需要動向の差が激しい。 |
| 一般的要因 | 別府市の住宅地需要は消費税増税前の駆け込み需要が終わり落ち着きを見せており、市内の住宅地需要は、弱含みで地価の下落は継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度3017235 北緯 131度480762 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県別府市大字北石垣字川原田１７１４番２の一部大分県別府市大字鶴見字小倉１６３５番１５大分県別府市浜町３６６０番１８ほか１筆大分県別府市大字鶴見字大石原１９０８番２３大分県別府市大字鶴見字芳元３２７３番５大分県別府市大字南立石字観海寺２４７３番８外大分県別府市大字鶴見字向原１３８２番２２外大分県別府市大字鶴見字請取場４０１４番４４大分県別府市石垣東１０丁目２８９８番大分県別府市大字鶴見字杉園６７３番３外大分県別府市上野口町１５１７番６２外大分県別府市大字鶴見字荒巻２５６１番２２外大分県別府市大字鶴見字古屋敷４０７５番５０外
参考：近隣駅の地価相場
別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)別府駅(地価相場 42,300円/㎡)亀川駅(地価相場 39,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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