大分県別府市大字南立石字堀田５４８番２(別府駅・別府大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,200円

2017年01月01日に行った大分県別府市大字南立石字堀田５４８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,200円/㎡としました。

大分県別府市大字南立石字堀田５４８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市大字南立石字堀田５４８番２
住居表示 
価格26,200円/㎡
交通施設、距離別府、5,100m
地積270㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅や農家住宅等のほか農地が残る住宅地域
前面道路の状況北3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格26,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。近隣地域及び周辺部は街路条件が劣っており、未だ下落傾向は継続。一般的要因の影響下で下落率は縮小傾向。
地域要因の将来予測中心市街地から北西方約4km離れた、高台にある既存住宅地域。道路整備状況が悪く選好性は低い。地価は下落幅縮小で、引き続き弱含みで推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は標準地より概ね東方1．5km、西方200m、南方500m、北方1kmに及ぶ範囲と判定した。中心となる需要者は市内在住で、居住環境・通勤利便性等に着目して戸建住宅取得を目的とする、30∼40歳代のファミリー層である。街路条件の悪い在来住宅地域であり、地価は未だ下落傾向である。市場の中心価格帯は、土地価格で600∼1100万円程度、新築戸建物件は総額1800∼2400万円程度となっている。
一般的要因市内住宅地は依然下落傾向であるが、下落率は縮小している。住環境に優れた地域では上昇地点も見られる。一方、劣る地域では変わらず下落が継続。

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格26,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地とは高速道路で分断された傾斜地に在来住宅が散在する地域で、高齢化が進んでいるほかは特筆すべき変動要因はない。
地域要因の将来予測農地も多く残る市街地南西端に位置する山手の農住混在地域で、市街地とは高速道路の高架で分断され、冬期は積雪や路面凍結による影響も大きいことから需要は見込めず、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は別府市街地外縁部の鶴見・南立石・鉄輪・野田・明礬地区一帯の在来住宅地域である。需要の中心は、自用の住宅地を求める市内在住の個人である。地域内には在来住宅が散在し、地縁的選好性が高く、道路条件が劣る上、特に冬期は路面凍結等気象状況が厳しいため不動産の需要はかなり弱い。また、取引規模がまちまちで、土地並びに中古住宅の中心価格帯は見出しがたい。
一般的要因中心部周辺における住宅地の地価水準は回復しているものの、郊外住宅地は需要が低迷しており、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2873918
北緯 131度4793814

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 42,300円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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