地域要因

利便性及び住環境に優る人気の高い地域。戸建住宅地及び共同住宅用地の需要は高いが、供給される物件が少ないため地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

利便性に優れた人気の高い住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持しながら推移していくものと見込まれる。戸建住宅地及び中低層共同住宅用地の需要は高く、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺は共同住宅、マンションが多いが、共同住宅を想定した収益価格は、賃料水準が土地価格に見合うものでないことから規範性が劣る。近隣地域は、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められるので、比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新都心に程近く、居住環境に優ることから需要は堅調に推移している。一方、供給は極端に少ない。地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。建物の建替は見られず、用途変更もなく、敷地の集約化は確認されない。地域特性は、今後も現況を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模及び近時の建築費の高止まり等から、共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は典型的需要者の観点である居住の快適性、利便性に留意して適切に事例選択、補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後地人口等との関係により、競争力は比較的維持されているが、将来的な動向については、留意を要する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域周辺や類似性の高い路線商業地の事例を採用し検討しており市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、適正家賃の把握が難しく、更に想定要素が有るため流動的な面も認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残る。従って、本件では、比準価格を重視するも、収益価格も十分に参考にし、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を215，000，000円・㎡当たり288，000円と決定した。

地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では、アパート等の収益物件も見受けられるものの、戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域である事もあり、賃貸市場からのアプローチは困難であるものと判断されるので、収益還元法の採用は見送った。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存住宅地域で熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。

地域要因の将来予測

北傾斜地に形成された既存の住宅地域で、熟成しており地域要因に特別の変動要因はないため、当分は現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因により強含みである。

価格決定の理由

手法の適用において採用した資料は同一市内の類似地域のものであり信頼性を有している。賃貸需要がないのではないが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならないため、収益価格は試算していない。自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗等の連たん性は劣るが、都心等への利便性は比較的良い地域であり、背後住宅地の価格水準からみて安値感がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新都心の住宅地の需要は旺盛であり、地価の上昇傾向は続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、区画整然とした地域の概ね250㎡以上の共同住宅地かつ事情補正の無い取引事例を基に求めたものであり、市場実態を反映した実証的なものである。収益価格は、地域の賃料が元本価値の完全回収の水準に達し得ず低位に求められた。本件においては相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが供給は少なく市況は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。名声・地縁性から需要は底堅い地域でであるが供給は少なく、拡大が続く県内景気を背景に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市内東部を中心とする類似地域の取引事例によるもので信頼性があり、居住の快適性等を反映しており典型的な需要者の観点から説得力がある。一方、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なことから収益価格の試算は行わなかった。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性や住環境の面で選好性の高い地域であるが売り物件が乏しく、希少性が高まっている。

地域要因の将来予測

都心部と新都心地区に近接する既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。景気の拡大傾向が続くなか利便性の良い既成住宅地域の需要は高まっており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく経済合理性のある賃貸用建物の想定は困難であり、また、取引は自用目的がほとんどで収益性よりも快適性が重視される住宅地域であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。そこで、代表標準地との検討をも踏まえたうえで比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないがテナント需要は堅調さを維持している。

地域要因の将来予測

県道沿線の熟成した商業地域で、今後も現状を維持し推移すると予測する。那覇新都心地区への連続性から交通量も多く需要は堅調で、拡大が続く県内景気を受け、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に存する規範性が認められる事例に基づき試算されたもので、実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は賃貸用店舗兼共同住宅を想定し試算したが、借主の賃料負担能力から投下資本に見合う賃料水準に至っておらず低位となった。以上より、市場性を反映した比準価格を重視のうえ、想定的要素等を含み相対的に流動性を有する収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅需要は増加するが、マンション需要が増大するが、戸建住宅地域の需要はそれほど需要が大きくなっていない。

地域要因の将来予測

地価を大きく変動させる地域要因は特にない。一般要因により地価は安定的に推移するものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域の画地規模は小さく、賃貸アパートの敷地としては不適であり、近隣地域内には賃貸建物は存在しない。近隣地域は居住の快適性が重視される地域であり、土地の収益性は土地取引において考慮されることはない。比準価格は那覇市及び浦添市の同一需給圏の類似地域において形成される実際の取引事例に基づいて査定されたものであり、市場性と実証性を有する。そこで、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定する。