地域要因

都心部への接近性が良好であり、不動産への投資意欲も旺盛である。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、近隣地域において中高層事務所ビルや高層共同住宅の収益物件も見られるが地価水準に見合う賃料が徴求できず低位に求められた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

投資環境の回復等から不動産取引や土地需要は回復傾向にあり、駅近にあり周辺にはマンション用地の需要も堅調で地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

営業所・作業場・小工場を中心とした工住地域であるが、地下鉄駅徒歩圏内の立地条件から、賃貸マンション等の需要も堅調で、中層共同住宅等の利用も進み、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は、収益性を反映した価格であるが、当該地域は法人企業等の自己利用を目的とした取引が中心で、賃貸市場が成熟しているとは言い難く、相対的な規範性はやや劣る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

博多駅周辺の発展的動向の影響を受けるが、博多駅から離れているため、事業所用地の需要は弱い。一方、住宅用収益物件に対する需要は根強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

法人事業者による自己利用の取引がが中心となる地域で、事業所用途の賃料水準が低位で推移していることもあって、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、標準地と同様に、博多駅からやや離れた地域の取引事例を採用して試算した比準価格に説得力があるものと判断して、比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の事務所ビルが中心の商業地域である。博多駅は徒歩圏内であり官公庁にも近い。不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、中高層の事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は市場性を反映した実証的な価格で補修性は適切に行われている。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に試算された。従って、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新博多駅ビルの業績好調、博多駅中央街再開発ビルの開業間近と相俟って、宿泊特化型ホテル等の投資向け不動産への投資意欲は活況を呈している。

地域要因の将来予測

新博多駅ビルの好業績と博多駅中央街再開発のKITTE博多、JRJP新博多ビル等の開業間近で、博多駅周辺は投資需要が活発化し、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 低金利を背景に博多駅周辺の投資目的の取引需要は旺盛で、供給不足もあり強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、近時の博多駅周辺の活発化する取引を反映した実証的なものであり、説得力が高い。収益価格は、店舗兼事務所ビルを想定したが、空室率や利回りの見通しに関しては投資家ごとに様々な判断がありうる中での予測値であり、その信頼性は比準価格よりやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、さらに代表標準地から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

博多駅一帯の発展的動向の影響を受け需要は強含み。加えて、将来の地下鉄新駅開設に対する期待感から需要が強く、地価は上昇基調を維持している。

地域要因の将来予測

博多駅一帯の再開発による発展的動向の影響と、福岡市中心部における投資ファンドを中心とする需要増により地価動向は過熱気味といえる。将来、近くで地下鉄新駅が開設予定で、新たな投資先として期待されている。

価格決定の理由

博多駅周辺のビジネス街に所在するため、店舗付事務所ビルを想定した賃貸収支により収益価格を試算したが、賃貸市場の動向から賃料の変動率を保守的に想定したことから、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、博多駅周辺の発展的動向を敏感に反映した取引事例により試算した比準価格の方に説得力があるものと判断して、比準価格を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新博多駅ビルの業績好調、博多駅中央街再開発ビルの開業間近と相俟って、宿泊特化型ホテル等の投資向け不動産への投資意欲は活況を呈している。

地域要因の将来予測

新博多駅ビルの好業績に加え、博多駅中央街再開発のKITTE博多、JRJP新博多ビル等の開業間近で、博多駅周辺は宿泊特化型のホテル等への投資需要が活発化し、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いため規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

博多駅中央街の再開発事業の波及効果も近隣地域への影響は限定的であるが、新規の不動産取引や投資意欲が回復し、地価は上昇を持続している。

地域要因の将来予測

当該近隣地域は博多駅中心部から離れているため、「博多」駅再開発の影響は限定的だが、周辺部の幹線道路沿いの不動産投資需要も回復傾向となり、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。