地域要因

地域要因に特段の変動はなく、校区、交通利便性等が比較的優る近郊部でも人気の地域。周辺での宅地供給増等もあるが、需要・地価共に改善傾向。

地域要因の将来予測

交通利便性等の比較的優る近郊住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。周辺の土地区画整理地区、旧調整区域との競合等もあるが、底値感も相俟って、地価水準は改善傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主である中、同一町内の事例を含み地域的特性が類似する取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件もあるが、遊休地活用等が主で土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等より、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境に格別変化はないが、良好な住環境を有する住宅地域として、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

市街地近郊の環境良好な住宅地域で、かつ、人気の学校区にあり、当分の間は底堅い需要が見込まれるものと予測。

価格決定の理由

収益価格は標準地の画地規模が小さく賃貸用物件にはやや不向きであること、居住性・快適性が重視される地域であること等により信頼性は劣っている。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、試算においては近隣・近傍もしくは価格の索連性の強い地域に所在する事例を採用し試算した。本件にあっては比準価格を重視し収益価格を比較考量し、周辺の公示地・県基準地との価格均衡を考慮し、市場動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺住宅地の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認する水準にある。

地域要因の将来予測

既存の商業地域で格別の変動要因はなく郊外大型店との競争等により相対的地位は低下するが、周辺住宅地域の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認している。

価格決定の理由

比準価格は現実に生じた取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地としての用途的純化を図るまでには至っていないが、サンフラワー通り沿いという希少性を有している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の準幹線道沿いの地域であり、当面の商環境面では現状を維持するものと思料される。長年の地価下落により値頃感が生じており、ほぼ底値圏に達しているものと予測する。

価格決定の理由

取引事例は当該同一需給圏内において数も少ないが、選択事例の補正は適切であると思料する。一方、自用物件の多い位置的現状や立体利用の難しい地域的特性等より、収益価格は低位に試算され相対的に規範性が劣る。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理が行われた住宅地域で、利便性が良く、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の戸建住宅地域で、周辺には農地も見られるが、住環境に恵まれており住宅地域として熟成するものと予測する。中古住宅の取引が活発化しつつあり、地価水準は横ばいからやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で、標準地の規模からも賃貸物件を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、取引価格の水準を中心に価格が決定されるのが通常と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の要因集積度に注目すべき変化はなく、その相対的地位についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状（用途の多様性を有するため、標準的賃料水準の把握が困難）を前提とした場合、その試算精度に係る相対的劣位性を指摘できる。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び属する地域の現状及び将来動向等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動はないが良好な住環境を維持しており、数少ない優良物件に対する需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心部に近接したステイタスを有する優良住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする優良住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや画地規模の小さい住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。人気の高い他地域との比較においては、相対的な需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の住宅地域として、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、底値圏を見据えた動きで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に存する共同住宅は画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地程度の画地規模では十分な立体利用を享受し得ないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の近隣に（株）四電工の本社ビルが移転したが、地域要因に特段の変動はなし。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要は低調であり経済価値に即応する適正な賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は近隣地域に近い事例の外、広圏域より時点が古い事例も含むが、概ね信頼性の高い事例を採用した。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。ゆめタウン、小学校等生活利便施設への接近性に優れることから人気があり、地価は僅かながら上昇傾向に推移。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅団地で安定した住環境を維持してきており、今後も現状を維持するものと予測する。生活利便施設等への接近性に優れ、値頃感等もあり、地価は上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺地域には古いアパート等も見受けられるが、土地の経済価値に見合った賃料の収受が実現されていない地域的特性より、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は近隣地域周辺を含め、比較的信頼性の高い取引事例を収集し得た。本件では、現実の取引市場で生起した取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、近傍の標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、値頃感が生じており、当該地域の需給動向に変化が窺われる。

地域要因の将来予測

当該市中心部に比較的近い既成の商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。店舗・事務所等の需要は低調であるが、値頃感から、地価は今後回復傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、近隣地域に近い事例を含め、広圏域からも概ね信頼性の高い事例を採用し得た。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の南部近郊の住宅地として成熟しており地域要因に変動は見られないが、周辺における地価上昇の影響に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い利便性の高い混在住宅地として成熟しており、当面は現状の住環境を維持すると予測。周辺の地域では最近、地価上昇の動きがあり、その動向について今後注視する必要がある。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた混在地域で、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。結果としては、自己利用目的での取引価格により地価水準が形成される事が多いので、市場動向を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動はないが、郊外の商業地の需要は弱く、下落率は縮小したが、依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の商業地域で、定期借地権及び自己所有目的が中心で、商業的利用の借家は少なく、賃料水準は比較的低く。よって、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、事例が少なかったため広域にわたって採用したが、市場価値を充分反映した価格である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡を確認し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模事務所・店舗等の存する商業地域だが、消費低迷や郊外移転等によりこれら用途への需要は減退し、住居系用途の比率が高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域的特性等が類似する信頼性の高い取引事例から求められた。一方、収益価格は空室増等需給の悪化から適正賃料を収受し得ないため低位に求められた。自用目的の取引が多い地域の現状を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討も行なって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小学校、電車駅にも近いが、開発されてから時間が経過しており、居住者の高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

街路・画地規模が昨今の住宅需要に適合していないが、小学校に近いため、概ね現在の住環境を維持するものと予想される。地価は景気動向等を反映しつつ、やや軟調に推移していくものと予想される。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅団地内にあり、収益性は取引に当たって重視されていない。比準価格は周辺類似地域の代替・競争関係の高い取引事例から求められており、実証的で説得力がある。代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格が妥当と判断されたため、鑑定評価額を上記のとおり決定した。