地域要因

地域要因に特に変動はないが、駅から徒歩圏であり需要は安定的である。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか小売店舗等が見られる住宅地域であり、当分は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏にあり需給は安定的であることから地価は概ね横ばい傾向であり今後も同様に推移すると予測する。

価格決定の理由

明石市西部の住宅地域であり、周辺にはアパート等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。また画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区の整然性を備えた住宅団地内で概ね実需水準とみられ地価は横這いとなった。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず当分現状維持するものと予測する。概ね実需水準にあり地価は今後もほぼ横這い傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはハイツ等も介在するが、戸建住宅用に開発された団地内で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸住宅が成り立つ地域ではなく、自用目的の取引が中心であるとみられるため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

際立った地域要因の変化はないが、小規模な分譲地が散見されるようになってきた。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、地域の大きな変動要因はなく、今後も現状と大差なく推移するものと予測する。地価は横ばいの状態にあると予測する。

価格決定の理由

付近にマンションが見られるものの駐車場の付設された中規模以上の物件が中心である。このため画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であることから、収益還元法は適用しなかった。代替競争関係の認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の小規模開発の一般住宅地域で、需要供給は一般的要因により波があるが当該地域は比較的安定的な傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域で画地規模も小さく、市場性のある共同住宅等の賃貸物件の想定は困難であり収益価格は試算しない。当該地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。農家住宅等も混在する住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。画地規模等から賃貸経営上合理的な共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないことから、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ旧来型の住宅地域であり、地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域にあって、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的である。従って、仮に、戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益価格の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の特性を反映し、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設のオープンで利便性が向上した住環境良好な地域で、安定的な需要を背景に地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ、JR土山駅から徒歩圏内の住宅地域であり、周囲に商業施設もあり需要は堅調である。地価は当面安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地は戸建住宅団地内に存し、賃貸は定期借家事例が散見される程度で収益資料の収集は困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

既成住宅地域で特筆すべき地域要因の変動はない。やや利便性が劣る地域であるが、地価は弱含み横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因の変動もなく現況のまま推移するものと予測される。なお地価は、需要はやや弱く、横ばいないしは微減傾向と推測される。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅の多い既成住宅地域であり、周辺にはアパートや賃貸マンション等の収益物件も見られるが自己使用目的での取引が中心である。快適性を重視する住宅地域であり、収益資料の収集には限界があり、都心部との利便性が劣るため収益価格はやや低位に試算された。従って、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、取引市場の実態を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。