地域要因

地下鉄御堂筋沿線の利便性の高い住宅地エリアとして需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、当分の間、現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には賃貸マンション等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟しているとは言えず、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北中部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向は窺える。その他土地利用については安定的であることから、大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

工場、住宅、駐車場等が混在する地域で、格別の変動要因もなく今後も現状のまま推移するものと見込まれる。地価水準については、周辺宅地の取引動向等から見て引き続き微減傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の工場や倉庫又は居住の快適性や生活利便性が重視される住宅が混在しており、画地規模と土地利用者の属性などにより、取引にばらつきがあるものの、比準価格の試算にあたっては、多数の取引事例を収集し、適正に選択、検討、試算し得た。収益価格は賃貸市場の厳しい実情を反映し、低位な試算結果となった。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は帝塚山エリアの西側に位置した、概ね良好な住環境を形成する住宅地域である。利便性に特段の難はなく、地価も緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域で、今後も現況を維持すると思料する。快適性が比較的良好で利便性にも難はなく、一定の需要が見込めることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、戸建住宅を中心とした、自用の居住目的での取引が中心である。したがって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、本件では、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地の価格についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向が窺え、地価水準の強含み感が見られる。その他対象標準地の価格形成に影響を及ぼすような変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地域である。収益価格は、店舗、事務所の賃貸経営の厳しい実態を反映し、やや低位な試算結果となった。比準価格については、価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例を重視し、適正に試算し得た。よって、比準価格を標準としつつも収益性をも重視する商業地であることにも鑑みて収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや遠隔に位置するが、中規模戸建住宅とマンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域の環境に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。駅接近性がやや劣るが、需給は安定しており地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺には賃貸マンションもみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。標準地は賃貸用建物の建設を目的とする取引よりも、居住の快適性を重視した自己利用を前提とした取引が主流と判断される。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域における商業系用途の立地動向等については特に大きな変化がない等より、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。近年における外国人旅行客からの人気の高まり等を反映し、地価はやや強含み基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、簡易ホテル、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。当該地域は商業地域であり、本来は収益性を重視すべき地域ではあるが、当該地域内の店舗等に対する賃貸需要が弱いこと等より、当該傾向を反映し収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、要因比較も妥当に行い得た精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地縁的選好性が強く外部からの転入者は少ないが利便性の良好な住宅地域である。その他地域要因について特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、周辺住宅地の取引動向等から判断して横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域には賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられるが、収益性よりも居住の快適性、利便性等が志向される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。このため収益価格は低めの試算結果となった。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、当該地域における需要は一般的要因を背景に弱含んだままである。

地域要因の将来予測

中規模工場や倉庫が建ち並ぶ熟成した工業地域で、用途転換は困難であるため現状のまま推移する。選好性の低い区内の工業地を取り巻く環境は依然として厳しく、緩慢ながら地価の弱含みは当面続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法において採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであるため、比準価格は近時の市場実態を適切に反映している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定して試算した理論的な価格であるものの、想定要素を多分に含んでおり、試算価格が流動的になることが欠点である。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近性，生活利便性に優れ、需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当地域は中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地価は上昇傾向にある。地下鉄駅のある幹線道路交差点付近に位置しており、交通利便性も良好であることから、今後も安定的に推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準が低いまま推移しているため、比準価格に比しやや低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した閑静な住宅地域であり、需要選好性も相対的に高く、割安感もあって、地価の強含み傾向は続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、当面現状のまま推移する。標準地は需要選好性が良好で、住吉区内としては割安感もあるため、地価は緩慢ながら強含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模な画地が多く、共同住宅はあまり見られず、自用の戸建住宅用地としての需要が中心となる地域であるため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

あびこ筋沿いに位置する商業地域であり、需給環境は良好である。なお、地域の価格形成に影響を与える変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は認められず、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されており、市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は、数値の想定如何で価格が変動する性格を有しているものの、想定される市場参加者の投資採算性に着目した理論的な価格である。従って本件においては、実証性の高い比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、価格牽連性を有する代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しているが、利便性の高い住宅地域として、需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、共同住宅も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、前年度価格からの検討も踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住居系及び業務系用途の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。当該地域の取引動向、近年の経済情勢の影響等により、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、住宅、小規模工場、店舗等が混在する住宅地域であり、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も存する。当該地域内においては、自用目的の取引が支配的であるため、需要者は居住の快適性、利便性等を重視して行動する傾向が強く、収益性に対する着目度は低い。従って、近隣地域内の取引目的等を総合的に勘案し、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

阿倍野区内でも比較的人気の高い地下鉄御堂筋線エリアに位置しており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、中小規模住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心である。居住の快適性を指標とした取引が中心であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する複数の取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡を勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

業績好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工業地であり、従来環境変化の影響が引き続き広範にみられる中、通販・物流需要が比較的有効で、業種・規模による企業間格差は大きいものの、全体として需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も見られるが、全般に業務利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。