地域要因

一般住宅のほかに、マンションが見られる住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 一般住宅のほかにマンションが見られる住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。堅調な住宅需要を反映し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで、収益価格は参考にとどめ、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都島駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、連棟式住宅、共同住宅等の混在住宅地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。一般的要因に基づく堅調な需要により、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、暫くは現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、配送センター等に対するニーズの高まり等を反映し、底堅く推移することが予測される。

価格決定の理由

取引事例については、信頼性の高い事例を収集し得た。一方、中小工場等については自用の物件が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、投資採算性の観点から収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、周辺に存する標準地の地価水準等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

花博通は将来、阪神高速淀川左岸線延伸部の用地として利用（地下利用）する計画であり、内環状線との交差点にICが設置される見込みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外路線商業地域の店舗賃料は業種による差が大きいこと、遊休地の有効利用によるものが多いこと、賃貸条件が開示される機会が少ないこと等から賃料水準が形成されにくい。対象地の最有効使用を店舗兼共同住宅と判断して収益価格を試算したが、郊外の賃貸住宅は土地の有効利用によるものが多いため低位に試算されるのが通常である。比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけて調整し、代表標準地との価格均衡も検討のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗ビル等が集積する駅前立地の商業地であり、地価は上昇している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、高層の店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

混在地域で、事業所等から住宅への転換も、徐々にすすみつつあるが、地価動向は、横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、中小規模住宅、事業所等が多い地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、類似地域において、信頼性のある事例を収集しえた。対象の駅からの距離を考慮すると、共同住宅を想定するには、やや難しいものと判断され、収益価格がやや低く求められた。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

緑橋駅より徒歩圏に位置する住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価水準は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

緑橋駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所等も見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模がやや小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対象地の東方約100mの緑2丁目3番街区で、今年1月、15階建56戸の分譲マンションが竣工予定。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成しており、当面この住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅等を中心とする利便性良好な混在住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅や共同住宅等を中心とする住宅地域であり、一部事業所から住宅への転換も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅や共同住宅を中心とする最寄駅に近く交通・生活利便性の高い混在住宅地域である。周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、想定項目の多い収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

関目高殿駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は横ばいで推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価は当面横ばいのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

野江内代駅から徒歩圏内にある住宅地域として成熟しており、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のなかに店舗等の混在する住宅地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部店舗、賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域で底堅い需要が見込まれる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

小規模住宅を中心とする住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は底を打ち、景気回復感が実感できるまでは当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方、周辺には共同住宅も建つが、標準地の画地規模から収益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的商業集積度の高い路線商業地域にある。地価は都心部商業地域の傾向を反映し上昇傾向である。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所や共同住宅が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価動向は景況を反映してゆるやかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、店舗付共同住宅も存するが商業施設としての賃貸市場は弱含みである。よって、試算価格の調整に際し得は、価格形成上、牽連性を有する周辺商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお幹線道路沿いの事例が少なく比準は4事例の試算となった。

地域要因

事業所用地、住宅用地の用途多様性を有し、駅徒歩圏でもあり底堅い需要が認められる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

共同住宅、事務所兼住宅等が混在する幹線道路背後の住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準についてはほぼ底を打ち、今後は横ばい乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、マンション、事業所等の混在利用される地域である。標準地は画地規模があり、賃貸マンションとしての需要が認められる一方、周辺の賃貸マンションの空室率もまだ高く、自己使用目的での事業所用地としての取引が主となる。従って、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都島区は人口増加率が周辺区の上位であり、底固い住宅需要に支えられ、地価はやや上昇傾向にある。周辺に中高層の共同住宅が建築中である。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、中高層の共同住宅、駐車場等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は中低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都島区は人口増加率が周辺区の上位であり、底固い住宅需要に支えられ、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、中低層の共同住宅、低層の事務所等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、収益性の観点に着目した収益価格は試算しなかったが、市場性の観点に着目した比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。