地域要因

街区が整然とし、居住環境にも恵まれた住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、交通接近、生活利便性、居住環境等に恵まれているため、需要は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅中心の住宅地域であり、画地規模も小さいなど投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し他の類似の標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区が整然とし、居住環境にも恵まれた住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、地下鉄平野駅よりやや遠いものの徒歩圏内にある区画整然とした住宅地であり、堅調な需要により概ね横這いで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

駅からもやや遠く、画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの住商混在地域で、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

比較的、画地規模の小さい路線商業地域で、特に大きな変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は下落基調が続いてきたが、やや安定化に向かいつつある。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗兼共同住宅や店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。最寄駅への接近性がやや劣る為、収益物件としては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、店舗等の商業利用も専ら低層階である事から、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小戸建住宅のほか共同住宅も散見される住宅地域として熟成している。地域要因に変化はなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅とアパートが混在する住宅地域で、今後とも現状の住環境に変化はないと予測する。JR関西本線沿線の住宅地は選好性がやや低く、下落幅は縮小したものの地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかマンション等の賃貸建物も見られる住宅地域で、駅が徒歩圏内のため賃貸市場は形成されているが、標準地は規模が小さいため経済合理性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、JR加美、新加美及び地下鉄平野駅周辺の住環境が類似する住宅地域から居住の快適性を重視した信頼性のある自己利用目的での取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住居系用途と工業系用途の混在の程度等に大きな変化は特に認められない。よって価格形成に影響を与える地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅、倉庫、作業所等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められず、当面は現状を維持するものと思われる。当該地域内における不動産の需給動向等より、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は中小規模の一般住宅や作業所、倉庫等が混在する地域で、需要者の属性ごとに多様な取引が認められるが、収益物件の取引は少なく自用目的の取引が多数を占めている。本件では、当地域内の取引目的等を総合的に勘案し、取引市場の動向を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

出戸駅に近い既成の住宅地域であり、平野駅周辺と比較し利便性がやや低い。地価は下げ止まりの様相を見せ、横ばいから微減となる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域であり、自用の居住目的での取引が中心となる。よって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上から、本件では、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が比較的良好な混在住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

生活利便性が比較的良好な戸建住宅と共同住宅の混在住宅地域で、特段地域要因の変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。立地条件に恵まれているため需要は底堅く、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在した住宅地域で、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も認められる。低位に試算された収益価格は厳しい賃貸市場の実情を反映していると考える。自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性及び取引市場の実情を考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて試算価格を調整し、さらに対象標準地の価格の推移や類似する他の標準地との均衡性等の検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模戸建て住宅を中心とし、工場等が混在する地域で、特に大きな地域要因に変化はなく、地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小規模工場等が混在する地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移するものと思料される。また、他地域からの流入も期待出来ず、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の周辺は小規模な戸建住宅が多く、賃貸マンション、アパート等収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどなく、自用目的の住宅取引がほとんどである。そのため賃貸市場が成熟しておらず収益価格を断念した。本件においては、居住の快適性等を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅が多く成熟した住宅地域である。駅からは徒歩圏内にあり、住宅需要は普通程度で地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成している。画地分割が行われているが近隣地域の地域要因に格別の変動がなく今後も現状維持すると予測される。地価は概ね横ばい傾向である。

価格決定の理由

 当該標準地は駅から徒歩圏内にあるものの収益物件を想定するには規模が小さく収益還元法の適用は断念した。戸建住宅の自己使用目的での取引が支配的であることから比準価格を求めた。取引価格は取引当事者の属性、取引態様、規模等により価格に幅があることから採用した事例の特性を考慮し、代表標準地との検討等を踏まえ、比準価格を標準に鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近性が劣るため、需要はやや弱い状況が続き、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

土地区画整理による街区整然とした住宅地域であり、比較的居住環境が良好な混在住宅地であるが、駅接近性が劣るため、需要は弱く地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣及び周辺地域には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されておらず、自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。