大阪府大阪市平野区長吉長原西３丁目１１番３６(出戸駅・喜連瓜破駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


125,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市平野区長吉長原西３丁目１１番３６(大阪府東大阪市長吉長原西３−１１−４７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。

大阪府大阪市平野区長吉長原西３丁目１１番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市平野区長吉長原西３丁目１１番３６
住居表示長吉長原西３−１１−４７
価格125,000円/㎡
交通施設、距離長原、1,000m
地積60㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市野重夫氏による調査レポート

不動産鑑定士市野重夫
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因公園に隣接して宅地開発された一団の戸建住宅地域で、地域要因に変化はないが、大阪市中心部から遠く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測公園に隣接して比較的新して建売住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。駅接近性が劣るため選好性が低く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、おおむね平野区南部の地下鉄谷町線沿線の戸建住宅地域。需要者は平野区内の居住者が大半を占め、市内他区からの転入は少ない。駅接近性が劣るため住宅地としての選好性が低く、新たな宅地開発もなく取引件数は少ない。中古住宅の取引が中心となる地域だが、土地は80㎡で1000万円程度、新築戸建物件は2500万円∼2800万円程度が中心価格帯と目される。
一般的要因平野区の住宅地は地下鉄平野駅又は喜連瓜破駅周辺は上昇している。出戸、長原駅周辺の南部は下落傾向で、その他は横ばいで推移している。

鈴木信治氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信治
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ミニ開発団地内に所在し、空地もなく安定的に推移し、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するものと推測される。駅接近が劣り、大和川に近接するなど需要に盛り上がりは欠け、今後も底値を探りつつ下落から横這い基調が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は平野区を中心に、地下鉄谷町線沿いの住宅地。需要者は主に同一需給圏内に地縁性を有する居住者が中心で第1次取得者が多く、圏外からの転入は少ない。その立地条件より、小規模開発による建売住宅が中心で、個人間の中古住宅取引も見られる。地価の動向は現在の経済状況を反映し回復傾向ではあるものの、駅接近性等より今なお若干下落している。戸建新築物件では総額2200万円∼2700万円程度が中心価格帯である。
一般的要因景気回復傾向により、平野区では供給過剰感が残るも、地価の下落率は縮小しつつある。一方、有効需要が多い地域は横這いから上昇傾向も見られる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6079216003418
北緯 135度56280517578125

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出戸駅(地価相場 175,000円/㎡)喜連瓜破駅(地価相場 182,500円/㎡)長原駅(地価相場 175,000円/㎡)平野駅(地価相場 203,000円/㎡)八尾南駅(地価相場 147,000円/㎡)加美駅(地価相場 175,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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