大阪府大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外(針中野駅・駒川中野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


271,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外(大阪府東大阪市東田辺１−１１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を271,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外
住居表示東田辺１−１１−１４
価格271,000円/㎡
交通施設、距離駒川中野、350m
地積236㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格271,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、画地条件の優劣による地価の個別化の動きが強い。
地域要因従来底堅い中堅層の実需が見られ、市場規模は比較的限定されるものの、流通性は良好である。
地域要因の将来予測快適性に富む住宅地域であり、格別の要因変動はなく当分現状程度の土地利用が継続すると見込まれる。地価は地縁的な選好性に加え、個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄、近鉄、JR各沿線で市南部の圏域。主な需要者は当区及び周辺区居住の中高所得者層である。居住選好性に加え、画地条件による市場性の優劣が顕著であり、物件ごとに選別される傾向が強まっている。条件の良い物件の需給は安定してきており、底堅い動きを示しているが、富裕層を中心に資産効果、相続対策などから資産シフト圧力が強く、一部では稀少性から大幅な買い上がりの傾向も見られたが、市場は既に落ち着きを取り戻している。
一般的要因人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等から一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

木島百代氏による調査レポート

不動産鑑定士木島百代
価格270,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はないものの、南側道路である事の競争力は維持している。
地域要因特段の変動要因はないものの、生活利便性、居住環境は今も良好で需要に根強いものが認められる。
地域要因の将来予測特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移すると見込まれ、交通接近、生活利便性、居住環境等に恵まれているため、需要は堅調に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東住吉区を中心に、近鉄南大阪線、地下鉄谷町線、JR阪和線沿いの閑静な住宅地域。需要者は主に同一需給圏内に地縁性を有する居住者が中心で圏外からの転入は少ない。良好な住環境から当地域の需要は堅調である。地価は、二極化の動きを見せており、当該地域では安定化からやや強含みの動きが見られる。市場における中心価格帯は、土地は坪当り90万円前後で、複合不動産の場合、総額は4000万円∼4500万円である。
一般的要因金融緩和政策、インバウンド効果等により地価の急上昇が見られる地域も市内の一部にはあるが当区への波及は今のところ見受けられない。

引用

国土交通省鑑定評価書
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