地域要因

JR駅近くの中規模工場が所在する地域で、地域要因に大きな変化はない。景気は回復基調にあることから、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

彦根市において中規模工場が所在する工業地域であり、今後も地域要因は安定的に推移するものと思われる。県内における工業地の需要は景気の回復基調等から持ち直しつつあり、地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、県内工業地の取引事例が少ないため、同一需給圏内の類似地域より広域的観点から信頼性のある工業地の取引事例を収集し、要因比較を行って規範性の高い試算価格を得た。一方、収益価格は、県内においては自社工場が中心で賃貸市場が未成熟であるため求められなかった。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

本地域は農家集落であり、特段の地域要因の変動はなく、当分の間現状を維持しつつ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。農家集落で、賃貸需要が見込み難い地域であるため、収益還元法は非適用、既成住宅地域のため原価法も非適用とした。よって市場の実態を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。商業地としては衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業繁華性が低く、住宅地化が進みつつある近隣商業地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、衰退傾向が顕著であること、テナント需要が認められないこと等の地域の実情を総合的に勘案し、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、広域的な他の標準地との検討を踏まえ、他の甲良町住宅地及び商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、閉鎖的な取引市場である点に変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は農家住宅を中心とする既成住宅地域内にあり、アパート等の収益用不動産は皆無で賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しない。既成住宅地域内の宅地であるので原価法も適用しない。自己の居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で利便性は良いが、区画整理地への需要シフトで古い住宅地域の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

昭和40年代に開発された住宅団地で、土地利用に変化はなく、現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内に位置するものの、古くに開発されて住宅団地の需要は弱く、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ造成住宅団地で、収益性より居住の快適性や生活利便性を指向し、画地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的であることから、収益価格は試算しない。彦根市内の極めて価格牽連性の高い取引事例から求めた比準価格は、取引市場の実態を反映し、信頼性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

鳥居本駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、市街化調整区域に存し、自己用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができないため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線国道沿いの路線商業地であり、地域経済の停滞等もあり、賃料下落も見受けられ、需要も弱く地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

国道8号線沿いに自動車関連の店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、特に大きな変動要因はない。消費低迷や商業収益の低下等を反映して、当該地域の地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、広域に所在する幹線や準幹線道路沿いの事例を試算した。当該需給圏の需要動向を反映した規範性の高い価格といえる。収益価格は路線商業型の店舗を想定したが、賃貸条件は店舗の業態によって個別的であり、定借での賃貸条件との競合もあり市場賃料が形成されにくいため、その説得力はやや弱い。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの路線商業地で周辺の宅地開発が活発という好材料もあるが、地域経済の停滞等もあり、需要は弱含みで地価は下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

県道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で周辺に開発された分譲地が増えてきたが、好景気の波がいまだに地方には届かず、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、広域の地域に所在する幹線や準幹線道路沿いの事例を採用して試算した。市場性の観点から説得力は高いといえる。収益価格は路線商業型の店舗の一括借りを想定したが、賃貸条件は個別的であり、定借での賃貸条件との競合もあり、市場賃料が形成されにくいため、その説得力は相対的にやや弱い。よって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。