滋賀県彦根市清崎町字大方５００番１４(河瀬駅・尼子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,200円
2017年01月01日に行った滋賀県彦根市清崎町字大方５００番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県彦根市清崎町字大方５００番１４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 河瀬、750m |
| 地積 | 170㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木道代氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木道代 |
|---|---|
| 価格 | 55,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等は標準的な画地であるが、南西方で道路と接面しており、日照・通風の点で相対的選好性が強い。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR河瀬駅徒歩圏内の住宅地域の需要は底堅いものの、市場は全体的に供給過多気味で弱含みであり、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR河瀬駅徒歩圏の古くに造成された住宅団地であり、土地利用は安定的で今後も現状のまま推移するものと思われる。彦根市内の住宅地需要は総じて弱く、今後も下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は彦根市に存する類似の一般住宅地域である。需要者は彦根市内に居住する世帯分離及び賃貸からの住替えを目的とする若年層の一次取得者が想定される。河瀬駅周辺の市場は小さく、需要動向としては弱い。市場での中心価格帯は170㎡程度の更地で900万円∼1，000万円、新築一戸建が取引される場合、標準的な価格水準は2，000万円台前半である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市の住宅地は相対的に供給過剰の状態が続いている。 |
堀義彰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堀義彰 |
|---|---|
| 価格 | 55,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。対象標準地は、方位の面でやや優れ、市場競争力の程度もやや優る。 |
| 地域要因 | JR河瀬駅徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、河瀬駅勢圏は彦根市中心部から離れていることもあり、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR河瀬駅徒歩圏内の古くに造成された住宅地域で、地域要因は安定的で今後も現状のまま推移するものと思われる。彦根市内の住宅地は供給過剰感があり、特に河瀬駅勢圏の地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は彦根市における一般住宅等が所在する住宅地域である。需要者の中心は、彦根市内の勤務者及び市内にあるアパート等からの住み替えを目的とする個人である。市場の需給動向としては、彦根市内の住宅地は供給過剰感があり、特に古い住宅団地内の土地需要は弱含みである。中心価格帯は170㎡程度の更地で1，000万円程度、新築一戸建てで2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。彦根市における生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度226123 北緯 136度2204273 |
参考：該当物件周辺マップ
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滋賀県彦根市松原１丁目字大黒３５８番滋賀県彦根市西葛籠町字藤ノ森４１８番１ほか２筆滋賀県彦根市出路町字出路１６５番滋賀県彦根市川瀬馬場町字北４８６番８滋賀県彦根市川瀬馬場町字うす池７７７番１４滋賀県彦根市芹町字下里６６０番外滋賀県彦根市本町３丁目１３４番
参考：近隣駅の地価相場
河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)尼子駅(地価相場 27,200円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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