滋賀県愛知郡愛荘町沖字土手ノ内３３３番(愛知川駅・豊郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,100円

2017年01月01日に行った滋賀県愛知郡愛荘町沖字土手ノ内３３３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

滋賀県愛知郡愛荘町沖字土手ノ内３３３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県愛知郡愛荘町沖字土手ノ内３３３番
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離愛知川、3,000m
地積284㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西3.8m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格13,100円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する北西向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣がなく、競争力も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因地域内には格別の変動要因はないが、主たる需要者は地縁的な住宅希望者等に限定され、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測古くからの農家集落地域であり、地域外からの需要や新たな供給もみられず、特段の土地利用の変化は無い。取引も地縁的なものに限られるため、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね愛荘町内や周辺市町の農家住宅を中心とする地域である。需要者の中心は同町内に居住する買い替え希望者や分家住宅取得者である。地縁的選好性が強く転入者が極めて少ないため市場は閉鎖的である。取引される中心価格帯は、取引毎に価格差が大きく取引事情に左右されることから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況だが、土地単価で14，000円／㎡前後での取引が中心である。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。愛荘町の人口は増加傾向であり、全体的に、住宅需要は底堅く推移している。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格13,100円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因狭小街路の集落地域であり、世帯分離、高齢化の進行、さらには地縁的選好性が強い狭隘な市場性を反映して需要は依然として弱含み。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域で土地利用は現状維持と予測。相対的利便性・快適性の優位な地域への需要シフト、地縁的選好性の強い閉鎖的な市場性を反映して需要は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は愛荘町を中心とした近郊市町における農家住宅を主とした既成住宅地域。需要者の中心は地元居住者を主とした分家世帯や勤労世帯が中心で市場規模は狭隘である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか周辺住宅地価格の下落の影響も反映して本地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は1∼2万円／㎡程度で需要は減退している。
一般的要因愛荘町の人口は概ね増加傾向で高齢化率は県平均より低水準。町内新興住宅地は比較的底固い需要があるが既成住宅地では高齢化・世帯分離が進行。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1647553
北緯 136度2397538

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

愛知川駅(地価相場 37,450円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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