滋賀県彦根市稲部町字六ノ坪９０番５(稲枝駅・豊郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,400円

2016年01月01日に行った滋賀県彦根市稲部町字六ノ坪９０番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,400円/㎡としました。

滋賀県彦根市稲部町字六ノ坪９０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市稲部町字六ノ坪９０番５
住居表示 
価格62,400円/㎡
交通施設、距離稲枝、200m
地積317㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗と店舗併用住宅等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋長文昭氏による調査レポート

不動産鑑定士橋長文昭
価格62,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因駅に近い古くからの商業地域であるが、顧客流出による商業繁華性の衰退は著しく、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測JR稲枝駅に近接する近隣商業地域であるが、閉鎖店舗が多く，新規店舗の出店等は見られず、商業繁華性の衰退が続いている。今後もこの傾向は継続し、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、彦根市を中心とする既成の商業地域である。需要者の中心は、地元事業者である。駅に近いものの、駅橋上化工事による影響は全く見られず、駅東側の県道沿いへの顧客の流出で商業集積は極めて低く、住宅地としての利用が多く見られ、店舗需要は低迷している。取引が少なく、中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、概ね土地単価で55，000円／㎡∼65，000円／㎡程度と思われる。
一般的要因個人消費・設備投資の緩やかな持ち直しで、県内景気は回復基調にある。彦根市内の商業地の店舗需要は、弱含みで推移している。

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格62,300円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する一方路画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因JR駅舎改装による地域の発展への期待感はあるものの、価格形成に対して大きな影響はない。顧客の流出により繁華性の減退が著しい。
市場の特性同一需給圏は湖北、湖東、湖南地域の商業地域である。主たる需要者は地元事業者及び個人が想定される。駅に近く利便性は高いものの繁華性は低調で、住宅地域に移行しつつある。大型商業施設への顧客流出傾向が顕著であり、既成商業地域の需要は弱い。周辺に取引事例や売り広告等が少ないため、取引の中心価格帯の把握はやや困難であるが、概ね6∼7万円／㎡程度である。
一般的要因県内景気は一部で弱含みの動きが見られるものの、全体に回復に向けた動きが続いている。今後は中国経済の動向が懸念材料として挙げられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2056038
北緯 136度1950248

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県彦根市肥田町１０１３番２

参考：近隣駅の地価相場

稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)愛知川駅(地価相場 37,450円/㎡)能登川駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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