滋賀県彦根市肥田町字定永９５６番１０(稲枝駅・豊郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,700円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市肥田町字定永９５６番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,700円/㎡としました。

滋賀県彦根市肥田町字定永９５６番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市肥田町字定永９５６番１０
住居表示 
価格51,700円/㎡
交通施設、距離稲枝、800m
地積160㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋長文昭氏による調査レポート

不動産鑑定士橋長文昭
価格51,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南西向きの中間画地であり、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。
地域要因駅徒歩圏内で利便性は良いが、区画整理地への需要シフトで古い住宅地域の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測昭和40年代に開発された住宅団地で、土地利用に変化はなく、現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内に位置するものの、古くに開発されて住宅団地の需要は弱く、地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線南彦根・河瀬・稲枝駅勢圏の戸建住宅地域である。需要者の中心は、彦根市内の居住者で一部に彦根以北からの転入が見られる。稲枝駅周辺の住宅供給は少ないものの、古くに開発された住宅団地は高齢化の進行で需要は弱含みの状況にある。中心となる価格帯は、土地単価で概ね50，000円／㎡∼55，000円／㎡、土地総額で800万円∼900万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた弱含みの状態にある。彦根市の人口・世帯数は微増傾向にある。

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格51,700円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地であるが、方位（南西）で優るところから、相対的選好性が強い。個別的要因に変動はない。
地域要因駅等の利便性は良いが、JR稲枝駅勢圏の住宅地に対する需給はともに弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域はJR稲枝駅徒歩圏の古くに造成された住宅団地で、土地利用は安定的に現状推移すると予測されるが、JR稲枝駅勢圏の需要は弱く地価は下落傾向にあると判断する。
市場の特性同一需給圏は彦根市に存する類似の一般住宅地域である。需要者は彦根市を中心として周辺市町の居住者又は通勤者であると考えられる。稲枝駅周辺の市場は小さく、需要は弱い。市場で中心となる価格帯は150㎡程度の更地で800万円前後、新築一戸建が取引される場合、標準的な価格水準は2000万円台前半である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市の住宅地は相対的に供給過剰の状態が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2047099
北緯 136度2001492

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県彦根市稲部町字六ノ坪９０番５外滋賀県犬上郡豊郷町大字安食西字大成１１８０番２４滋賀県犬上郡豊郷町大字高野瀬字北千堂５４０番外

参考：近隣駅の地価相場

稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)愛知川駅(地価相場 37,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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