滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番(愛知川駅・稲枝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,400円

2017年01月01日に行った滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,400円/㎡としました。

滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
住居表示 
価格24,400円/㎡
交通施設、距離愛知川、3,600m
地積1,527㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所が見られる県道沿いの路線商業地域
前面道路の状況南東12.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格24,400円/㎡
個別的要因形状はほぼ長方形であり、標準的な規模を有するが、角地であるという個別的要因に基づく優る点もあるが、競争力の程度は普通である。
地域要因県道沿いの路線商業地で周辺の宅地開発が活発という好材料もあるが、地域経済の停滞等もあり、需要は弱含みで地価は下落傾向を示している。
地域要因の将来予測県道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で周辺に開発された分譲地が増えてきたが、好景気の波がいまだに地方には届かず、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、周辺の市町の幹線や準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の属性は郊外の物販・飲食を中心とした店舗展開を図る事業者が中心であり、地元企業が中心である。近年、店舗進出にあたっては事業用定期借地権方式が通常であることや、郊外のショッピングセンターに顧客が流出傾向にあることから需給は弱含みである。市場での中心価格帯は土地単価で、約8万円／坪前後と判断される。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。愛荘町の人口は増加傾向で住宅需要は堅調だが、商業地の需要は弱含みである。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格24,400円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の画地であるが、角地であることから個別的要因に基づく優位性があり、競争力の程度はやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因県道沿いの路線商業地域で役場にも近接するが繁華性は低位で、大型店舗への顧客流出進行や消費低迷等による収益性の減退傾向は継続。
地域要因の将来予測県道沿いの繁華性の低位な路線商業地域で土地利用は概ね現状維持と予測する。近隣商業施設が多い地域特性で、サービスの低価格化や消費低迷、郊外型大規模店舗への顧客流出により地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は愛荘町を中心とした近郊市町における県道等の幹線道路沿いの路線商業地域で広域的に形成される。需要者は沿道型または近隣居住者向け店舗を目的とする法人及び地元事業者が中心である。供給は各路線ごとに種々であり、かつ相対的に少ない地域市場である。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例等から、市場の中心価格帯は2∼3万円／㎡程度と推定される。
一般的要因愛荘町の人口は概ね増加傾向で高齢化率は県平均より低水準。愛荘町内ロードサイドは需要者限定性、低迷する収益性を反映して地価は弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1812767
北緯 136度2052597

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

愛知川駅(地価相場 37,450円/㎡)稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)五箇荘駅(地価相場 37,800円/㎡)能登川駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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