滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外(河瀬駅・豊郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


19,900円

2016年01月01日に行った滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,900円/㎡としました。

滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
住居表示 
価格19,900円/㎡
交通施設、距離河瀬、700m
地積19,272㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場が多い駅に比較的近い工業地域
前面道路の状況南東9.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格19,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、画地条件等は標準的で、競争力の程度も普通である。
地域要因JR駅近くの中規模工場が所在する地域で、地域要因に大きな変化はない。景気は回復基調にあることから、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測彦根市において中規模工場が所在する工業地域であり、今後も地域要因は安定的に推移するものと思われる。県内における工業地の需要は景気の回復基調等から持ち直しつつあり、地価は横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は県内における工場、物流倉庫等が所在する地域である。需要者の中心は県内を中心とする企業者である。市場の需給動向としては、景気の回復基調等から県内の工業地需要は安定的に推移している。工業地に関しては取引事例等が少なく画地規模等によってばらつきが見られることから中心価格帯の把握はやや困難であるが、土地単価としては20，000円／㎡から30，000円／㎡程度であると思われる。
一般的要因県内景気は、回復基調が続いているが、一部では伸び悩みも見られる。彦根市における人口は微増しているものの、高齢化が進行している。

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格19,900円/㎡
個別的要因台形地であるが、標準的な規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因中規模工場の多い工業地域であり、製造業の業績回復を受けた底堅い工業地需要に支えられ、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中規模工場が散在する工業地域で、土地利用に特段の変動要因はなく、安定的に推移していくものと予測する。県下の工業地需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移していくものと判断する。
市場の特性同一需給圏は、湖東・湖北・湖南地域の工業地域である。需要者は県内企業が中心で、他に全国規模の製造業者も見られる。景気の持ち直し傾向を反映して、野田山地区に組立及び配送センターの企業進出も見られ、工業地の需要は堅調で、地価水準は底堅い。工場地の取引事例は少なく、売り物件等も見られないことから中心価格帯の把握はやや困難であるが、概ね6万円／坪∼7万円／坪と思われる。
一般的要因県内景気は一部で弱含みの動きが見られるものの、全体に回復に向けた動きが続いている。工業地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度215377
北緯 136度219208

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)尼子駅(地価相場 27,200円/㎡)稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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