滋賀県愛知郡愛荘町長野字堀町２２４番１(愛知川駅・稲枝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,800円
2017年01月01日に行った滋賀県愛知郡愛荘町長野字堀町２２４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県愛知郡愛荘町長野字堀町２２４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 愛知川、1,200m |
| 地積 | 1,734㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 営業所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 自動車関連の営業所等が見られる路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西12.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村上公氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村上公 |
|---|---|
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模・形状を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線国道沿いの路線商業地であり、地域経済の停滞等もあり、賃料下落も見受けられ、需要も弱く地価も弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道8号線沿いに自動車関連の店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、特に大きな変動要因はない。消費低迷や商業収益の低下等を反映して、当該地域の地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、周辺の市町の幹線や準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の属性は車関連の会社を中心とした郊外型物販、飲食店舗として事業展開を図る事業者が中心であり、地元企業や関西、全国展開を図る企業も含まれる。近年、店舗進出にあたっては定期借地権方式が通常であること、東近江市や彦根市に顧客が流出傾向にあることから需給は弱含みである。市場での中心価格帯は土地単価で、13万円／坪前後と判断される。 |
| 一般的要因 | 県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。愛荘町の人口は増加傾向で住宅需要は堅調だが、商業地の需要は弱含みである。 |
河原崎和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河原崎和夫 |
|---|---|
| 価格 | 37,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的規模の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はない。台形であるが利用阻害の程度は低位。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道沿いの路線商業地で役場周辺部や隣接市町の大型店舗への顧客流出が依然として進行している。本地域への店舗進退は特段ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道8号線沿いの路線商業地域で土地利用は概ね現状維持と予測する。ロードサイドビジネスにおける低価格化や客単価の減少や消費低迷、郊外型大規模店舗への顧客流出により地価はやや弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は愛荘町を中心とした近郊市町における国道や県道等の幹線道路沿いの路線商業地域と判断され広域的に形成される。需要者は沿道型店舗のチェーン展開を図る法人及び地元事業者が中心である。供給は各路線ごとに種々であるが、一部に借地による出店が指向されることから需要には限界がある。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例等から、市場の中心価格帯は3∼5万円／㎡程度と推定される。 |
| 一般的要因 | 愛荘町の人口は概ね増加傾向で高齢化率は県平均より低水準。愛荘町内ロードサイドは需要者限定性、低迷する収益性を反映して地価は弱含み。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1812767 北緯 136度2052597 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
愛知川駅(地価相場 37,450円/㎡)稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)五箇荘駅(地価相場 37,800円/㎡)能登川駅(地価相場 41,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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