地域要因

宅地開発等により、良好な住宅地の供給があり、代替競争の面で選好度の低下が認められ地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当地域は住宅地として安定的な居住環境を形成しているが、周辺住宅団地等における取引価格の影響により地価は弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅を中心に一部で共同住宅も見られる住宅地域である。画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的な地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境を維持する区画整然とした住宅団地で、需要は堅調であり、地価も横ばいから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

桑名市西郊外の住環境の良好な住宅地域で、土地取引は需給とも堅調であり、地価は横ばいから上昇に転じていくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は良好な住環境を維持する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸住宅の経営が想定できないため収益還元法は適用しなかった。土地取引は自己居住目的での取引が中心で、類似地域において規範性の高い事例を豊富に収集できた。したがって、信頼性有る取引事例に基づき得られた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発時期の古い大規模住宅団地であり、利便性の良好な新興住宅団地に比べて選好性が低く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地として熟成度が高く、今後も土地利用に大きな変化は見込まれない。周辺に立地する新興住宅団地への選好性が高い反面、古い住宅団地は市場競争力が弱く地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された郊外の大規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

古い郊外型住宅団地は人気がなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

古くからの郊外型住宅団地であり、やや居住者の老齢化が懸念されるものの、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であり、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺大規模団地と競争力で劣り、需要はやや弱いものの、駅に近く下落率は縮小。

地域要因の将来予測

駅に近い戸建住宅を主体とする住宅地域であり、安定した利用状況にあり、現状のまま推移するものと予想される。地価は若干の弱含み程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内に賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、分譲住宅団地等との競合により土地需要はやや低迷し、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域として熟成しており、変動要因は見られず、今後ともほぼ安定的に推移していくものと思われるが、周辺の分譲住宅地の影響を受け、地価水準はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模が141㎡と小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。対象標準地が存する地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どであり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。周辺地域では宅地供給も多く、当該地域の需要は弱く地価は下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の既成住宅地域で、アパート等の賃貸住宅も見られず、貸家需要が想定できないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似する桑名市南部の住宅地域内の事例を採用し求められ、得られた価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、周辺住宅地の需要は弱く、工業地需要も影響され、地価の下落傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は大中規模の工場等が見られる既成工業地域であり、今後ともほぼ安定基調で推移すると予測する。地価水準は土地取得意欲までは回復に及ばずやや下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該桑名市の工業地の事例収集に限界があり、同一需給圏を広げ四日市市の工業地の取引事例も採用した。類似性でやや欠けるものもあるが、地域の実情を反映して地域格差修正等を行っていると判断される。一方、中規模工業地であり、自己所有土地に係るものであり、賃貸市場の形成をみるに至っていないため収益価格は試算しない。従って、自用目的の取引が中心のため比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅団地で地域的変化は認められないが、市中心部までやや遠いため需要回復が鈍く、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

市郊外の住環境の良好な住宅団地であるが、地域に特別な変化は見受けられないことから、地価は依然微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市北部郊外に開発された第1種低層住居専用地域内の中規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。生活利便性の高い、良好な住環境で、選好度が高く、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする区画整然とした大規模住宅団地で、商業施設への接近性など住環境に優れるため、今後とも人気の高い戸建住宅地域として推移するものと予想される。需要は回復し、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域であるため、収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、需要者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的に示している比準価格を重視し、また、規範性の高い信頼できる取引事例を多数収集し得たことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は熟成された住宅団地のため、顕著な変動要因はなく、新規分譲地等と比較して市場競争力は弱いものの土地需要は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は、市街地郊外の熟成された大規模住宅団地であり、住宅地としての利用を中心に安定的に推移するものと予測する。不動産需要の回復に伴い地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

桑名市郊外の一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地であり、アパート等の収益物件はほとんどない。取引としては、自用目的での取引が主であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き農家集落地域では居住人口の大幅な少子高齢化を背景として、潜在的な売り物件の増加及び需要の長期的減退傾向に変化はない。

地域要因の将来予測

今後とも居住人口の減少及び少子高齢化が進み、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域に所在し、賃貸市場が未成熟であるなど、収益向け住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北勢バイパスの一部開通により利便性は向上したが、やや住環境の劣る住宅地域で需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市北部の朝日町境に位置する住宅地域で、北勢バイパスの一部開通により利便性は向上したが、周辺には農地、小工場等が見られ、やや住環境に劣る地域で需要は弱い。今後も現状のまま低位に推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済合理的な共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似する四日市市北部の住宅地域内の事例を中心に隣接する桑名市内の取引事例を採用し求められた信頼性の高い価格である。従って、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

本地域の如き在来住宅地域でも居住人口の少子高齢化を背景として売却希望物件は増加しているが、需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅も見られるが、事業収支の観点から共同住宅を建築想定することが非現実的であり、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域に所在して、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き在来住宅地域でも居住人口の少子高齢化を背景として売却希望物件は増加しているが、需要は減退している。

地域要因の将来予測

郊外在来住宅地の選好性は新興分譲住宅地と比べて相対的に低位であり、地価も弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

経済合理的な賃貸住宅の経営が困難とされる地域であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域に所在して、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き郊外の古い住宅団地では売却希望物件は増加している一方、需要は新興の開発住宅地と比べて弱い。

地域要因の将来予測

団地内の良好な居住環境は維持されるが、団地内人口の少子高齢化はさらに進行し、売却希望物件の増加を背景として、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域に所在して、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特段の変動要因は認められない。新興住宅地との比較において選好性に劣り、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の戸建主体の住宅地域として成熟しており、今後も現況用途での利用が継続するものと予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の高台に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは周辺状況から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。