三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５(東員駅・穴太駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,500円

2017年01月01日に行った三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,500円/㎡としました。

三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５
住居表示 
価格46,500円/㎡
交通施設、距離穴太、2,900m
地積194㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北5.7m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因本地域の如き郊外の古い住宅団地では売却希望物件は増加している一方、需要は新興の開発住宅地と比べて弱い。
地域要因の将来予測団地内の良好な居住環境は維持されるが、団地内人口の少子高齢化はさらに進行し、売却希望物件の増加を背景として、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は東員町及び隣接市町の郊外住宅地域。需要者の中心は東員町及び桑名市の通勤者及び居住者であるが、高速通勤バスなどを利用した名古屋圏への通勤者の需要もある。しかし、市街中心部から遠距離の住宅団地の住宅地選好性は相対的に低位であり、需要者範囲は広くはない。新規宅地分譲の場合の取引規模の中心面積は180㎡程度、新規戸建分譲住宅の場合では総額で2600万円内外が取引の中心である。
一般的要因東員町の人口減少率及び高齢化率は共に県全体と比べて低いが、昨今では大型住宅団地を中心として急速に居住人口の高齢化が進んでいる。

日下部正氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部正
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域は大規模住宅団地に存し、桑名市・いなべ市内の住宅団地と競合しており、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅団地であり、用途的には現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地域として安定的な居住環境を形成しているが、新興の住宅団地等との競合により地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東員町・桑名市・いなべ市等に存する住宅団地内の戸建住宅地域一円である。需要者の中心は東員町・桑名市・いなべ市に居住する一次取得者が大半であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当住宅団地は桑名市郊外の大規模住宅団地等との競合が強いが、需給は比較的堅調である。土地は標準規模で800万円∼1，000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因東員町の人口は微減傾向であるが、高齢化が進んでいる。当町の住宅地需要は隣接する桑名市と比較して弱く、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0914059
北緯 136度6031431

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東員駅(地価相場 38,900円/㎡)穴太駅(地価相場 39,800円/㎡)七和駅(地価相場 41,600円/㎡)大泉駅(地価相場 38,900円/㎡)星川駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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