三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番(穴太駅・七和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,400円

2017年01月01日に行った三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,400円/㎡としました。

三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番
住居表示 
価格15,400円/㎡
交通施設、距離穴太、2,100m
地積433㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ旧県道沿いの住宅地域
前面道路の状況西4.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格15,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因本地域の如き農家集落地域では居住人口の大幅な少子高齢化を背景として、潜在的な売り物件の増加及び需要の長期的減退傾向に変化はない。
地域要因の将来予測今後とも居住人口の減少及び少子高齢化が進み、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は東員町及び隣接市町の郊外農家集落地域。需要者は大部分が居住者及びその地縁血縁者であり、圏外からの転入はほとんどない。在来農家住宅地の選好性は大幅に低位であって、需要者範囲は大幅に狭い。一方、取引事例としては少ないが、少子高齢化の進行や人口の減少により潜在的供給物件は増加している。農家住宅地の画地規模は多様で、土地取得目的や内容により必要規模は異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。
一般的要因東員町の人口減少率及び高齢化率は共に県全体と比べて低いが、昨今では大型住宅団地を中心として急速に居住人口の高齢化が進んでいる。

日下部正氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部正
価格15,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が多い既存集落地域で、用途的に安定しているが、外部からの転入が少なく地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅を主体とする市街化調整区域内の既存住宅地域で、用途的には特段の変化はないが、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東員町・桑名市・いなべ市内の農家住宅を主体とする既存住宅地域一円である。主たる需要者は同一需給圏のうち地縁的選好性を有する居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。既存集落地域においては人口の減少や高齢化が進行しており、需要・供給とも少なく地価は弱含みで推移している。取引される規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因東員町の人口は微減傾向であるが、高齢化が進んでいる。当町の住宅地需要は隣接する桑名市と比較して弱く、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0574727
北緯 136度5994853

参考：該当物件周辺マップ

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三重県員弁郡東員町大字南大社字中条９９７番外三重県員弁郡東員町大字瀬古泉字美之菜６６５番外

参考：近隣駅の地価相場

穴太駅(地価相場 39,800円/㎡)七和駅(地価相場 41,600円/㎡)東員駅(地価相場 38,900円/㎡)山城駅(地価相場 40,800円/㎡)暁学園前駅(地価相場 41,300円/㎡)星川駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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