地域要因

古い住宅団地で高齢化が進み売り圧力が強い。住宅地の市場選好性は周辺ミニ開発に流れ需要は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外の住宅団地で比較的良好な居住環境を形成している戸建住宅地域である。市街地中心部からやや距離を有するが、用途的に安定した地域であり、今後とも現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、賃貸市場が形成されていない住宅団地内の戸建住宅地域である。自用目的の取引が支配的な地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定される地域である。したがって、貸家需要が想定できないので収益価格は試算せず、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

著しい地域要因の変動は認められず住宅地域としてほぼ成熟しているが、市街地から離れた立地にあり地価はやや弱含みの状態にある。

地域要因の将来予測

三岐鉄道三岐線沿線にある戸建住宅を主体とする地域として利用は安定的で、今後も現状用途のまま地域推移するものと予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は三岐鉄道三岐線沿線に形成された自用の戸建住宅が主体の住宅地域であり、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが困難であることから収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり、複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格の規範性は高いため、この比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅団地で地域的変化は認められないが、市中心部までやや遠いため需要回復が鈍く、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

市郊外の住環境の良好な住宅団地であるが、地域に特別な変化は見受けられないことから、地価は依然微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市北部郊外に開発された第1種低層住居専用地域内の中規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺の新規分譲地と比較して競争力がやや弱く、地価はやや下落しているが、下落幅縮小傾向で推移する。

価格決定の理由

一般住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、取引としては、自用目的での取引が主体である。周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、標準地の規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既存住宅団地で、周辺の新興住宅地域と比較して需要は弱含みで、地価は小幅ながら下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の熟成した住宅団地として現状維持で推移すると予測する。郊外の古い住宅団地への需要は引き続き弱いことから、地価は小幅ながら下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き農家集落地域では居住人口の大幅な少子高齢化を背景として、潜在的な売り物件の増加及び需要の長期的減退傾向に変化はない。

地域要因の将来予測

今後とも居住人口の減少及び少子高齢化が進み、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域に所在し、賃貸市場が未成熟であるなど、収益向け住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い内陸型工業団地として用途的安定性は高いが、地域自体に特段の変動要因はなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

企業が自用工場や倉庫の建設を目的として市場に参加する取引が支配的な地域であり、周辺には賃貸物件がほとんど見られない。賃貸市場が未成熟であり、適切な賃貸事例の収集、建物想定等が難しいと判断し、収益価格は試算しない。一方、比準価格においては、代替競争の関係が強いと考える四日市市の工業地域内の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発時期の古い大規模住宅団地であり、利便性の良好な新興住宅団地に比べて選好性が低く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地として熟成度が高く、今後も土地利用に大きな変化は見込まれない。周辺に立地する新興住宅団地への選好性が高い反面、古い住宅団地は市場競争力が弱く地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された郊外の大規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

北勢バイパスの一部開通により利便性は向上したが、やや住環境の劣る住宅地域で需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市北部の朝日町境に位置する住宅地域で、北勢バイパスの一部開通により利便性は向上したが、周辺には農地、小工場等が見られ、やや住環境に劣る地域で需要は弱い。今後も現状のまま低位に推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済合理的な共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似する四日市市北部の住宅地域内の事例を中心に隣接する桑名市内の取引事例を採用し求められた信頼性の高い価格である。従って、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閑静な住宅団地であり、比較的安定した需給動向にある。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として熟成していくものと予測する。地価は安定的に推移していく可能性が高い。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であり、経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域には存しない。自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていない。このため、収益価格の試算は行わなかった。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大手の自動車工場及び電子機器工場の稼働率は回復傾向にあるが、在来の中小規模工場の生産活動は依然として減退基調にある。

地域要因の将来予測

内陸型工場も近年は輸出不振の影響を受けて工場稼働率は低下してきたが、昨今では円安傾向の定着や事業見直しなどにより大規模工場の稼働率は増加に転じており、潜在的な土地需要は増加する方向にある。

価格決定の理由

近隣地域には建物賃貸により工場経営している事業者はなく、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引は大部分が自己使用目的であり、また生産活動の利便性や効率性を重視する工業地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、需要者は地元居住者又は地縁を有する者等に限定されるため需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域で、他の地域からの転入者もなく、地域要因に特段の変動はない。地価は引き続き下落基調と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農地も多く見られる市街化調整区域内の農家集落地域であり、貸家需要もなく、公法上賃貸住宅の建設が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。自己居住目的での取引が中心であるため、居住の快適性、生活利便性の観点にたって、市郊外の調整区域内の宅地の取引事例との比較検討により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はない。熟成が進む住宅団地で、需要はやや弱く、地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

熟成の進む住宅団地で、特段の発展的要因も見られないため、現状のまま推移するものと予想される。中心市街地に近い新興住宅地への人気の方が高く、需要は弱含みで、地価は緩やかに下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の住宅団地で、共同住宅を想定することが現実的でないため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であることから、市場参加者は意思決定に際して居住環境の快適性・利便性等に関心が高く、これを実証的に示している比準価格を重視し、また信頼性の高い取引事例を採用し得たため、鑑定評価にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、土地需要は堅調な動きを見せ、地価のほぼ安定基調が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域としてほぼ熟成しており、今後ともほぼ安定した状況で推移していくものと予測する。地価水準は中心部の住宅地や周辺の分譲住宅地の影響を受け、やや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、アパート等の収益物件の敷地規模は1000㎡前後となっており、標準的な敷地規模では自用目的が中心である。共同住宅の想定は敷地規模などから非現実的であるため収益価格を試算しない。従って、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。